市房产局局长 纪凯

（2012年6月26日）

各位领导，同志们：

今年，恰逢我市第一家物业管理企业诞生20周年。20年来，在市委、市政府的正确领导下，我市物业管理行业取得了长足的发展。物业管理对于改善人居环境，维护社会稳定，提高城市管理水平，促进现代服务业发展，扩大住房消费，拉动经济增长等，起到了十分重要的作用。但是，我们也清醒地看到，我市住宅区物业管理工作中仍然存在一些亟待解决的问题。从制度建设层面看，物业管理法规体系还不够健全和完善，如《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《沈阳市城市房产管理条例》废止以后，新办法没有及时衔接，从而引发大量的开发遗留问题和房屋安全管理问题；在新建商品房维修资金使用上，由于业主大会决策机制不畅，维修资金使用难的问题长期存在，老百姓的房屋维修问题，得不到及时解决。从政府管理层面看，市、区、街三级管理体制有待理顺，属地管理责任有待落实，部门职责需要进一步加以明确。从物业管理市场相关主体看，物业服务企业、业主大会、业主委员会和业主不同程度地存在一定问题，有的物业服务企业不尊重业主权利、不按合同约定提供质价相符的服务、不公开物业服务项目的收支情况，还有少数物业服务企业随意“撂挑子”，造成小区弃管；有的业主大会和业主委员会运作不规范，少数业主委员会成员打着维护业主权益的旗号，在物业服务企业与业主之间制造矛盾、从中渔利，损害了大多数业主的利益；也有部分业主以各种借口拒交物业服务费，物业费收缴率低，物业服务企业经营陷入困境。这些问题相互交织、相互作用、错综复杂，有的已成为社会热点。另外，在旧住宅区管理方面，2010年以来全市投入15亿元对1502个弃管住宅区实施了综合改造工程，但如何落实后续管理责任，解决房难修、院难管、费难收等问题，也亟待加以解决。

对于这些问题，市委、市人大、市政府高度重视，曾维、海波、长义等领导同志多次作出重要指示。去年10月份，市人大专门就弃管住宅区改造和管理工作开展问询活动，今年又将此项工作列为人大议案。市政府指出，要以市场化推动旧住宅区管理的物业化；要求我们要以“迎全运”和创建全国文明城市为契机，抓紧探索住宅区管理长效机制，切实提高物业管理水平，防止前治后乱，产生新的“弃管”小区。为了贯彻落实市委、市人大、市政府的工作要求，年初以来，我局起草了《关于加强住宅区物业管理工作的意见》和《关于加强旧住宅区管理的若干意见》，目前正在征求意见。此次会议以后，我局将进一步听取各方面的意见，然后以市政府办公厅的名义转发。下面，按照会议要求，我将两个《意见》的主要内容，从八个方面作如下汇报：

一、加强组织领导

建立住宅区物业管理联席会议制度，定期或根据工作需要召开，研究解决全市住宅区物业管理工作中的重大问题。市、区分管领导为市、区联席会议的召集人，市区房产行政主管部门分别为会议牵头单位，相关职能部门以及专业经营单位根据需要参加会议。街道、社区也要建立相应的联席会议制度。

二、理顺管理体制

市房产行政主管部门负责统筹协调全市住宅区物业管理综合事务，统一受理住宅区物业管理投诉案件，并转交所属的区房产行政主管部门办理。区房产行政主管部门统筹协调本行政区内住宅区物业管理综合事务，统一受理本级或上级交办的住宅区物业管理投诉案件，根据投诉内容转交相关街道办事处、相关职能部门或责成物业服务企业及时调查处理，督促相关单位按时反馈处理意见。

各地区对本行政区域内的住宅区物业管理工作负全责。街道办事处应当对本辖区内的住宅区物业管理工作负全责，指定专门科室负责此项工作，并指导监督本辖区内业主大会和业主委员会建设，协调解决物业管理矛盾纠纷等物业管理工作。社区应协助街道办事处依法依规组织开展住宅区物业管理有关指导监督工作。

三、健全业主组织

市房产局制定《业主大会和业主委员会指导规则》、《业主大会议事规则示范文本》和《管理规约示范文本》。区级政府要将业主大会和业主委员会建设纳入社区管理和基层民主建设之中。

街道办事处负责业主大会和业主委员会建设工作，按照“应建尽建”的原则做好业主大会和业主委员会的设立及备案工作；及时调解业主大会、业主委员会、物业服务企业及业主之间的矛盾；对业主大会、业主委员会作出的错误决定予以纠正或责令改正；对拒不改正的业主委员会，可以撤销其备案，组织业主重新选举业主委员会；对拒不改正的业主委员会委员，可以责令业主委员会罢免其委员资格。

社区居委会要协助街道办事处做好业主大会成立、换届以及业主委员会选举等指导工作，从基础上保证业主组织的规范运作。

推广和平区住宅小区业主委员会代表协会经验，积极引导业主理性、有序地参与物业管理活动，维护自身合法权益，主动承担应尽义务。

四、严格承接查验

各地区、部门和单位要严格按照住建部有关规定做好住宅物业承接查验工作。建设单位要在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，出具承接查验报告并报区房产行政主管部门备案。
住宅区内共用部位、共用设施设备未达到承接查验标准的，建设单位应对存在问题承诺限期改正，物业服务企业应当做好记录并监督建设单位改正完成。在建设单位改正完成之前，物业服务企业不得动用向业主预收的物业服务费，所产生的物业服务费由建设单位承担。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任，处理结果记入其信用信息档案；与建设单位恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验工作中共同侵害业主利益的，由双方共同承担赔偿责任，处理结果记入物业服务企业信用信息档案。

提倡物业服务企业聘请第三方质量评估机构介入承接查验工作，出具权威的质量评估报告。

五、强化物业监管

严格执行前期物业服务招投标制度。新建住宅、商住两用建筑、与住宅同一物业管理区域内的非住宅及分割出售的非住宅，一律以公开招标方式选聘前期物业服务企业。积极推进建设单位与其关联的物业服务企业“建管分离”。支持信誉好的物业服务企业扩大管理规模。全力打造公开、公平、公正的物业管理市场，形成“优胜劣汰”的市场竞争机制。

实施物业服务履约保证金制度。物业服务企业接管物业项目一律缴纳物业服务履约保证金，未按有关规定退出物业项目或退出物业项目时存在不移交共用设施设备和资料等违约行为的，要扣罚或扣压其履约保证金。

严厉打击欺行霸市不法行为。物业服务企业在业主办理入住手续期间，不得强制业主选择指定的装修、运输、安装等队伍以及电器、建材等供应商，不得巧立名目向业主乱收保证金、管理费、服务费、电梯使用费等，不得限制业主合理使用电梯等共用设施设备。物业服务企业存在上述行为的，由区房产行政主管部门责令立即改正；对拒不改正的物业服务企业，交由相关执法部门查处。社会不法分子在住宅区内野蛮“包园”、强买强卖，构成违反治安管理、涉嫌犯罪的，由公安机关查处。

街道办事处应当开展经常性的物业管理专项检查活动，发现物业服务企业无资质经营、不按合同约定提供服务、物业项目收支情况不公开、收费项目不明码标价、擅自提高收费标准、巧立名目收费、擅自占用物业共用部位共用设施设备牟取利益等违法行为及管理混乱、服务质量差、欺行霸市、对业主合理投诉置若罔闻等问题的，可以约谈物业服务企业法定代表人，下发书面的整改通知书，责令限期改正并告知区房产行政主管部门。

市、区房产行政主管部门应当加强对物业服务企业资质的动态检查，并将企业信用信息考核、招投标、评优等与资质证书审验结果挂钩。对街道办事处通知整改但拒不改正的物业服务企业，经区房产行政主管部门报请区级政府同意，可以作出限制其在本行政区域内从事物业服务的决定。市房产行政主管部门可以降低其资质等级或注销其资质证书。

加强对物业服务企业收费行为的日常监管，发现物业服务企业违反价格管理有关法律、法规、规定行为的，价格主管部门应当依法从严从重查处。物业服务企业应当于每年一季度前公开上年度的物业服务合同履行情况及物业项目收支情况，接受业主的询问和监督。

六、加强维修管理

各地区、部门和单位要加强对房屋及附属设施设备的定期勘察、维修、养护和管理。建立维修资金使用应急机制，住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，发生屋面严重漏雨、墙体严重渗漏、上水管线爆裂、排水管线塌陷、电梯存在安全隐患、构筑物或墙皮（房檐）等有脱落危险、消防设施损坏失效等严重影响住用和危及房屋使用安全等紧急情况，并经相关部门鉴定确认应立即维修的，要按照有关规定通过应急程序申请使用维修资金。在商品住宅维修资金管理工作中，区房产行政主管部门应当协助业主委员会和物业服务企业做好维修资金使用的申报工作，并负实体审批责任。

七、加强旧区管理

旧住宅区经过综合改造后实行物业化管理。在尊重业主选择前提下，积极推行专业化物业管理、社区居委会托管、聘请物业服务职业经理人管理和业主自行管理四种模式，居民要承担相应的管理费用。
旧住宅区管理单位负责提供保洁、保安和公共设施设备小修养护等基本服务，并收取相应费用。旧住宅区基本服务和收费标准由市价格主管部门会同市房产行政主管部门制定。若业主大会决定增加服务内容或提高服务标准，应当与物业服务企业协商确定服务费价格。

旧住宅区内公共路面的机动车停车收费，出租自行车库、管理用房等共用设施的租金收益，以及利用共用部位取得的广告收益，应当纳入管理单位的专项经费，补充服务费用。对于园区内被挤占的共用部位和共用设施设备，由区级政府组织清理，然后交由管理单位统一经营。

旧住宅区房屋维修工作由业主委员会或管理单位依法组织实施，所需费用从维修资金中列支。充分发挥各区“房产110”在房屋维修中的作用，进一步完善社区房屋维修工作站建设。尚未建立维修资金的旧住宅区，由区级政府组织相关产权人补建；维修资金不清或归集不到位的旧住宅区，由相关地区组织清理或归集。发生房屋急需维修但维修资金不足情况时，各地区按照“先垫付，后追缴”的原则安排资金和施工队伍进行修缮。

各地区安排公益岗位要适度向旧住宅区倾斜，并根据财力和民生需求出台扶持旧住宅区管理的相关政策，对管理单位或符合政府保障条件的居民给予必要支持。

完善旧住宅区管理公共服务体系，相关职能部门和专业经营单位要承担更多的社会职责。房产行政主管部门统筹协调旧住宅区综合管理事务。城建部门负责生活垃圾清运。爱卫部门负责组织管理单位在辖区内开展除害消杀工作。路灯管理部门负责路灯的养护维修。排水管理单位负责单元门以外第一个排水井起的排水设施设备的维修、养护、更新及管道疏通、清掏。房产主管部门或管理单位负责化粪池、窨井的清掏。文体部门负责园区健身器材的养护维修。供热企业负责供热设施的养护维修，其中分户供热的，室外部分由供热企业费负责，室内部门由业主负责（因供热事故造成损失的除外），未分户供热的，室内外供热设施均由供热企业负责（热用户擅自拆改部分除外）。水务、电业、燃气等专业经营单位承担“表”（入户的水表、电表、燃气表）前部分相关设施设备的维修责任和费用，“表”后部分的设施维修及费用由居民负责。各地区、产权单位或物业服务企业负责道路维修养护。街道办事处负责环境卫生，实行物业管理的住宅区由物业服务企业负责。

八、建立考核机制

要加强住宅区管理工作的监督考评，将其纳入政府绩效考评体系，明确住宅区管理工作的考评任务和考评办法，并对相关地区和部门工作落实情况进行考评。

九、营造良好氛围

各地区和有关部门、单位要切实加强舆论引导，大力宣传发展物业服务业的重大意义和促进物业服务业发展的扶持政策，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，引导物业服务企业规范管理、提高服务水平，营造关心支持物业服务业发展的浓厚氛围。

各位领导，同志们，由我局起草的两个《意见》目前尚处于征求意见阶段，一定存在许多不足之处，我们真诚地欢迎各部门、各单位多提宝贵意见，多给予大力支持。同时，我们也希望通过此次会议，面向全社会进一步广开言路、广集民智、广纳良策，提高物业管理法制建设水平，推动物业服务行业规范发展。