（2012年6月26日）

同志们：

市委、市政府十分重视物业管理这项与人民群众息息相关的民生工程。这次全市物业管理工作会议，是在沈阳振兴发展步入关键时期、第十二届全运会筹备工作进入决战阶段、创建全国文明城市工作全面启动的背景下召开的一次重要会议。日前，经市委、市人大、市政府审议通过的《城市总规》将我市定位由东北地区中心城市，提升为国家中心城市，这意味着我市将代表国家在东北地区参与东北亚国际竞争，这也要求我们不断提升物业管理水平，提高住宅小区品质，提升城市品味，打造一个符合国家文明城市要求、与国家中心城市地位相吻合的居住环境。

市政府对这次会议高度重视，会前责成市房产局等部门进行了精心筹备。刚才，纪凯同志就加强住宅区物业管理进行了工作部署；市物业管理协会代表宣读了加强行业建设和自律的《倡议书》；物业企业和业主委员会代表分别作了表态发言。可以说，这既是一次工作部署会，更是一次动员大会、誓师大会。希望大家按照会议提出的要求，认真抓好贯彻落实，积极“创文明城市、建和谐社区物业”，不断开创我市物业管理工作的新局面。下面，我讲三点意见。

一、统一思想，深刻认识加强物业管理工作的重要性和紧迫性

物业管理涉及千家万户，与群众生活息息相关。加强物业管理对于改善人居环境、提升城市文明、促进经济发展、加强社会建设，具有十分重要的意义。从沈阳来看，加强物业管理工作更显重要而紧迫。

首先，加强物业管理是建设宜居沈阳的必然要求。市第十二次党代会把建设生态宜居之都确定为沈阳未来发展的三大目标之一，并提出建设宜居沈阳。生态宜居是一种高标准的民生愿景，不但要求“住有所居”，更要求 “住得舒适”。近年来，我市房地产市场持续健康发展，群众居住条件不断改善，与之相比，物业管理总体水平却相对滞后，存在诸多不平衡、不协调和不可持续的问题，与人民群众的期望值差距很大。这就迫切要求我们必须加强物业管理工作，不断满足人民群众改善居住环境、过上更加美好生活的新期待。只有这样，我们才能不断加快宜居沈阳的建设步伐。

其次，加强物业管理是创建文明城市的重要内容。高质量、专业化的物业管理是现代社会文明进步的重要标志。市委、市政府已经做出决定，从现在开始，利用三年时间，使沈阳跨入全国文明城市行列。在两周前召开的动员大会上，我还代表全市城建系统作了郑重的表态发言。创建文明城市关键在抓好基层、重点在创建文明社区，而创建文明社区离不开加强物业管理，因为良好的物业服务有利于改善人居环境、促进社会和谐、提升城市文明。我们必须坚持以物业管理水平的不断提高促进社区文明程度的持续增强，进而带动市民文明素质和城市文明程度的不断提升，为创建全国文明城市奠定坚实基础。

第三，加强物业管理是稳增长促振兴的现实需要。面对当前严峻复杂的经济形势，全市上下正在全力以赴稳增长、促振兴。物业管理行业属于朝阳产业，是现代服务业的重要组成部分，具有吸纳就业能力强、受经济形势变化影响小的优势，发展空间十分广阔。加强物业管理，发展壮大物业行业，有助于增加财富积累、扩大社会就业、拉动住房消费、优化产业结构，因而对于稳增长、促振兴具有积极的推动作用。

第四，加强物业管理是创新社会管理的关键环节。加强和创新社会管理，是党中央确定的一项重大战略任务，我们既要将其作为今年全市“四项重点工作”之一抓紧抓好，更要持之以恒、常抓不懈。物业管理带有明显的社会管理特征，其管理质量直接影响城市环境、城市品位和城市形象。随着物业管理覆盖面不断扩大，其重要性日益凸显，已经成为社会管理的关键环节。只有持续提高物业管理水平，加强和创新社会管理才会不断取得扎扎实实的效果。

总之，全市上下必须充分认识加强物业管理工作的重要性和紧迫性，切实增强责任感、使命感和紧迫感，以更大的决心和力度，抓好物业管理工作，让人民群众更感温馨、更为满意、更加幸福。

二、把握重点，不断提升全市物业管理工作水平

当前和今后一个时期，全市物业管理工作要坚持以科学发展观为指导，以便民、利民、惠民为宗旨，以建立服务规范、管理有序、环境优良、和谐文明、业主满意的物业管理长效机制为目标，突出重点，抓住关键，不断提升和谐社区建设水平和人居环境质量。为此，要着力抓好以下五个方面工作。

1.切实加强政府部门的行政监管。就是要下力量解决好由谁负责、谁来牵头、如何分工三个问题，加快形成富有沈阳特色的物业管理新体制。一是要解决由谁负责的问题。按照“统一政策、区域负责”的原则，明确属地管理责任，突出两个“负全责”，即区级政府对本行政区域内的住宅区物业管理工作负全责，街道办事处对本辖区内的住宅区物业管理工作负全责，并充分发挥社区居委会的指导监督作用。二是要解决谁来牵头的问题。要建立住宅区物业管理联席会议制度，由市、区房产行政主管部门分层牵头，相关职能部门以及专业经营单位参加，根据工作需要研究解决住宅区物业管理工作遇到的突出问题。三是要解决如何分工的问题。要实行“归口管理”，由房产行政主管部门统筹协调住宅区物业管理综合事务，然后按照责任分工转交给相关单位具体处理，并督促相关单位及时反馈处理意见，形成政府负责、房产部门牵头抓总、相关部门积极配合的工作格局。

2.不断提高物业企业的服务水平。就是要围绕规范、诚信、自律，加大对物业服务企业的监管力度，引导物业服务企业牢固树立以人为本、以质为先的理念，努力提供优质服务。一是要推进规范管理，引导物业服务企业学习借鉴行业先进企业的管理理念和管理模式，全面提高从业人员的专业素质，努力提升物业服务的专业化水平，加快培育一大批富有特色的品牌企业。二是要强化诚信建设，通过建立健全信用考核、招投标、履约保证金、服务收费公开和强制退出等制度，不断完善物业管理诚信体系，努力营造“诚信则赢、失信则败”的氛围。三是要加强行业自律，充分发挥物业管理行业协会服务、咨询、沟通、监督和协调的职能作用，不断规范企业的经营行为，提升整个行业的专业形象和社会地位。四是要开展质量认证，通过建立严格规范的国际质量管理体系，推进物业管理流程规范化建设，提升物业管理服务质量。全市物业管理企业要在3年时间内，全部实现ISO质量体系认证达标，切实提高物业管理服务水平。

3.充分发挥业主和业主组织的重要作用。一是要发挥全体业主的主人翁意识，积极参与到物业管理活动中来，依法、公正、公平地议事决策，维护业主权益，支持物业管理工作。二是要加强业主大会和业主委员会的建设，促进业主组织在推进物业管理工作中更好地履行责任和义务。三是要代表业主维护自身合法权益，业主大会和业主委员会要引导业主强化责任意识和自律意识，主动承担应尽义务。四是要积极推广和平区住宅小区业主委员会的典型经验，切实发挥的作用，引导业主理性、有序地参与物业管理活动，及时化解矛盾纠纷，维护社区和谐稳定。

4.认真抓好新建住宅的前期管理。就是要立足于狠抓源头、工作前置，在建管衔接过程中严把市场准入承接查验“两个关口”，实现新建住宅小区前期物业管理的规范化。一是要严把准入关，新建住宅区前期物业管理一律以公开招标方式选聘物业企业，要从制度设计和严格执行上促进建设单位与其关联的物业服务企业实现“建管分离”，要体现“扶优抑劣”的导向，促进“优胜劣汰”市场形成。二是要严把查验关，要严格按照住建部有关规定做好住宅物业承接查验工作，对达不到承接查验标准的，区房产行政主管部门不予备案，物业企业不得接管项目，不得动用预收的物业服务费。三是要严把责任关，对于承接查验中的问题，房产管理部门和街道办事处要组织开发建设单位、物业管理企业、业主委员会（未成立业主委员会的由业主代表参加）进行确认，明确问题、落实责任、限期整改。

5.着力解决旧住宅区的管理问题。就是要进一步巩固旧住宅区综合改造成果，针对存在的房难修、院难管、费难收等问题，积极探索建立市场化服务为主、政府扶持为辅的管理模式。一是要消除管理盲点，旧住宅区改造后，一律实行物业化管理，尊重居民选择，推行“四种模式”，落实管理责任，提倡旧住宅区管理由自主管理向委托管理、专业管理过渡，不断提高物业化管理水平。二是要落实房屋维修责任，各地区要充分发挥房产110在房屋维修中的作用，进一步完善房屋维修工作站建设。尚未建立维修资金的旧住宅区，由所在地区组织相关产权人补建，维修资金不清或归集不到位的旧住宅区，由相关地区组织清理或归集。发生房屋急需维修但维修资金不足情况时，各地区按照“先垫付、后追缴”的原则安排资金和施工队伍进行修缮。三是要科学划分房屋附属设施设备的维修责任，按照新的维修责任划分体制，明确相关部门和单位的社会责任，完善旧住宅区管理公共服务体系，进一步落实住宅区环境卫生、垃圾清运以及路灯、道路、绿化、电梯、供水、供电、供气、供热、排水等管理责任。四是要明确旧住宅区服务内容和收费标准，建立旧住宅区“保障型”物业管理模式，按照旧住宅区居民需求，以及房屋、设施、道路、绿化等实际情况，合理确定与旧住宅区相匹配的服务人员、服务内容和收费标准，满足居民对物业管理的基本需求，有条件的要逐步提高和完善。

三、加强领导，为做好物业管理工作提供坚强保证

物业管理是一项具有长期性、艰巨性、复杂性的系统工程。做好物业管理工作，要求我们必须加强领导，狠抓落实，切实做到“四个到位”。

一是责任到位。各地区政府、相关部门、街道办事处要把物业管理工作摆上重要位置，根据会议下发的两个《意见》，进一步明确责任和义务，确定每一项任务的责任领导、责任部门和责任人，建立起环环相扣的责任链；社区委员会要密切配合，积极落实相关措施，依法依规做好分内工作，从而形成一级抓一级、层层抓落实的工作局面。

二是保障到位。各地区要在加强物业小区管理的同时，还要根据财力和民生需求，出台扶持旧住宅区管理的相关政策，对符合保障条件的居民给予必要支持。对于旧住宅区内被挤占的共用部位和共用设施设备，由区级政府组织清理，然后交由管理单位统一经营，进一步增强旧住宅的造血机能，推动旧住宅区管理可持续发展。同时，请市房产局会同工商、税务、电业、水务等部门，研究支持物业管理的相关政策。

三是督查到位。要加强督导检查，全面掌握新情况、及时解决新问题，确保各项工作取得实效。要强化监督考核，把物业管理工作纳入对单位、个人的绩效考核体系，确保考核有标准、优劣有奖惩、失职有追究，杜绝工作上的越位、错位和失位。

四是宣传到位。要充分利用宣传媒介、工作简报等载体，及时通报工作情况、宣传先进典型经验；要做好物业管理新闻发布工作，强化舆论引导，注重物业管理相关政策的宣传和普及，提高广大市民对物业管理工作的关注度和参与度，努力形成“人人关心物业、人人参与物业、人人支持物业”的良好社会氛围。

同志们，做好住宅区管理工作，功在当前、利在长远，使命光荣、责任重大。大家要以这次会议为新的起点，进一步统一思想、迎难而上、真抓实干，不断开创全市物业管理工作的新局面，为加快实现沈阳全面振兴做出新的更大的贡献，为沈城市民谋福祉！