和平区住宅小区业主委员会协会

 

一九九四年，我国开始进行城市住房产权制度改革，公有住房改为私人产权住房，市场经济的有偿住宅物业服务逐步取代了计划经济的住房福利管理。在新旧住宅物业管理体制转型过程中，错综复杂的物业矛盾日益凸显。近年来，弃管住宅小区逐步增多，直接影响了人居环境，成为了居民群众关注的“热点”之一。市、区两级党委、人大常委会、政府和政协高度重视弃管旧住宅小区管理。2010年以来，启动了为期三年的弃管旧住宅小区综合改造工程，极大地改善了弃管旧住宅小区的居住环境。如何推进弃管旧住宅小区的长效管理，已成为亟待解决的新课题。

为全面深入了解旧住宅小区管理状况，分析制约和影响旧住宅小区长效管理的共性问题，探索旧住宅小区管理的新途径。最近，和平区住宅小区业主委员会协会组成调研组，以科学发展观为指导，采取“解剖麻雀”的方法，对和平区南湖街道办事处辖区内的旧住宅小区管理状况进行了专题调研。（因篇幅所限，调研报告中的一些统计数字省略）

一、南湖地区住宅小区概况

南湖街道办事处辖区内现有123个住宅小区（院），618栋住宅楼，其中3栋平房，共计35431套住宅，建筑总面积3619617.374㎡。

其中：2000年6月底以前交付使用的住宅小区（以下简称旧住宅小区）104个，占住宅小区总数的84.55%；409栋住宅楼，占住宅楼总数的66.18%；22548套住宅，占住宅总套数的63.64%；建筑面积1860220.034㎡，占总建筑面积的51.39%。

2000年7月1日以后交付使用的住宅小区（以下简称新住宅小区）19个，占住宅小区总数的15.45%；209栋住宅楼，占住宅楼总数的33.82%；12883套住宅，占住宅总套数的36.36%；建筑面积1759397.34㎡，占总建筑面积的48.61%。

二、旧住宅小区的基本特征

（一）住宅产权多元化。《沈阳市物业管理条例》第五十条规定：旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或售房单位因客观原因无法进行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困的回迁等住宅区。小区住宅产权划分包括：已出售的公有住房（房改房）、个人全资购买的商品房、使用权住房（公有住房、军产房）、小产权房（村屯改造）等。

（二）小区住宅产权构成复杂性。小区住宅产权构成有八种形式：第一种：一个住宅小区，一个公有住房出售单位;第二种：一个住宅小区，一个公有住房产权单位;第三种：一个住宅小区内，各单栋住宅楼为一个公有住房出售单位;第四种：一个住宅小区，各单栋住宅楼为多家公有住房出售单位;第五种：一个住宅小区，全部为2000年6月底以前个人全资购买的商品房;第六种：一个住宅小区，全部为个人全资购买的商品房，即有2000年6月底以前购买的，也有2000年7月1日以后购买的;第七种：一个住宅小区，即有公有住房出售，又有个人全资购买的商品房;第八种：一个住宅小区，即有公有住房出售，又有2000年6月底以前的商品房，还有2000年7月1日以后的商品房。

（三）小区管理模式多样化。南湖地区旧住宅小区管理有八种模式：

第一种：物业服务企业管理模式。主要特征：1、住宅小区是由开发商分期建设出售，从投入使用开始即实行物业服务企业管理与服务；2、产权构成多元化，即有公有住房出售，又有个人全资购买的商品房；3、新旧住宅共存，即有2000年6月底以前购买的，也有2000年7月1日以后购买的；4、物业服务费标准，每月每平方米0.8元；5、业主大多数属于中等以上收入水平，接受“花钱购买物业服务”。

第二种：公有住房出售单位自行管理模式。主要特征：1、住宅小区由公有住房出售单位自行建设；2、产权构成单一，一个住宅小区住宅，一个公有住房出售单位；3、大部分为福利型物业服务，业主依赖单位意识强；4、公有住房出售单位经济效益好，具有社会责任感，具有管理资金来源；5、物业服务由公有住房出售单位的物业管理处，房产管理改制的物业服务企业或委托物业服务企业进行管理。

第三种：公有住房产权单位自行管理模式。主要特征：1、住宅小区由公有住房产权单位自行建设；2、一个住宅小区住宅，一个产权人（单位）；3、住宅居住人全部为使用人（租赁人）；4、住宅小区管理由产权单位负责，使用人交纳房屋租赁费。

第四种：公有住房单位与社区居民委员会共管模式。主要特征：

1、住宅小区由公有住房出售单位自建；2、产权构成单一，一个住宅小区一个公有住房出售单位；3、公有住房出售单位负责共用部位、共用设施维修、绿化、保安等方面服务；4、社区居民委员会负责小区保洁服务，居民每月按户交纳保洁服务费。
第五种公有住房出售单位与业主共管模式。主要特征：1：住宅小区由公有住房出售单位自建；2、一个住宅小区，一个公有住房出售单位；3、公有住房出售单位负责共用部位、共用设施维修、绿化等方面服务；4、业主交纳服务费，聘用人员承担保洁、保安等服务；5、业主多数为一个单位员工，中等以上收入水平。

第六种：业主自行管理模式。主要特征：1、住宅大部分由开

发商建设；2、产权构成多元化，即有多家公有住房出售，又有个人全资购买的商品房3、业主多数属于中等收入以上，接受“花钱购买物业服务”，80%以上的业主交纳物业服务费；4、业主大会和业主委员会建设较好，有志愿者骨干队伍。

第七种：委托经理人管理模式。主要特征：1、住宅小区由开

发商建设，入住开始即实行物业服务企业服务；2、入住时间即有2000年6月底以前，也有2000年7月1日以后的，专项维修资金不健全；3、业主多数属于中高等收入以上，接受“花钱购买物业服务”意识强；4、90%以上的业主交纳物业服务费。

第八种：社区居民委员会代行管理模式。主要特征：1、住宅小区大部分是公有住房产权单位联合建设；2、住宅产权构成多样性；3、社区居民委员会负责小区（院）保洁服务，居民每月按户交纳保洁服务费；4、2011年以来，社区居民委员会履行共用部位、共用设施“代整治”职责，区政府承担维修费用。

（四）住宅小区弃管多。南湖地区弃管旧住宅小区74个，占旧住宅小区总数的71.15%；178栋住宅楼，占旧住宅楼总数的43.52%；12067套住宅，占旧住宅总套数的53.52%；建筑面积880717.13㎡，占旧住宅总面积的47.35%。

旧住宅小区弃管的主要原因：一是公有住房出售单位联建和自建的住宅小区大部分因改革、改制，无力承担福利型日常物业服务；

二是物业服务企业弃管的旧住宅小区是开发商建设的。业主入住时是按户型每月8-13元交纳物业服务费。随着物价的上涨，物业服务成本不断增加，低价物业费未能调整，业主交费率偏低，因经营亏损导致弃管。

（五）居住人口多，弱势群体多。南湖地区旧住宅22548套，居住人口7万人（按每套住宅平均居住3人计算），包括固定人口和流动人口，占南湖地区总人口70%。居住人口中流动人口多、弱势群体多、老年人多、中低收入人口多、低保户多、残疾人多、下岗失业人员多。

（六）建筑规模小，配套设施差。南湖地区弃管旧住宅小区74个，其中：按建筑面积划分1万㎡以下的住宅小区（院）有45个，1万㎡至2万㎡的16个，2万㎡以上的13个；按住宅楼栋数划分，33个住宅小区为1栋住宅楼，14个住宅小区为2栋住宅楼，15个住宅小区为3栋住宅楼，2个住宅小区为4栋楼，10个住宅小区为5栋以上住宅楼。住宅面积小，旧住宅小区每套住宅平均建筑面积82.5㎡。新住宅小区每套住宅平均建筑面积136.6㎡。90%以上小区（院）没有物业用房，仅有1个小区物业用房达到60㎡以上，小区公共用地面积小，绿地面积少。

三、旧住宅小区综合维修改造及后续管理状况。

1、2010年到2012年，南湖地区综合维修改造56个旧住宅小区（院），134栋住宅楼（包括3栋平房），8685套住宅，建筑面积655554.51㎡，占旧住宅总面积的35.24%。2、2010年综合维修改造旧住宅小区（院）38个，100栋住宅楼，6674套住宅，建筑面积472066.57㎡；2011年综合维修改造旧住宅小区（院）10个，16栋住宅楼，1320套住宅，建筑面积124544.68㎡； 2012年正在进行综合维修改造的旧住宅小区（院）8个，18栋住宅楼，691套住宅，建筑面积58943.26㎡。

3、弃管旧住宅小区（院）综合维修改造后，实行业主自行管理的有7个小区（院），21栋住宅楼，638套住宅，建筑面积98252.81㎡，占综合维修改造建筑总面积的14.99%

四、制约和影响旧住宅小区管理的主要问题：

1、旧住宅小区共用部位、共用设施维修难。

（1）共用部位、共用设施中修、大修、改造资金难解决。

南湖地区2000年6月底以前个人全资购买的商品房中，约16万㎡的住宅未建立专项维修资金。

公有住房出售单位专项维修资金多头管理。中直、省直企业单位公有住房出售后，专项维修资金由省直房改办和省财政厅住房资金管理中心管理；沈阳市企事业单位的公有住房出售后，专项维修资金由沈阳市财政局住房资金管理中心和市房改办管理；沈阳铁路局公有住房出售后，专项维修资金自行管理。多头管理，直接影响共用部位、共用设施维修资金的启动，特别是一个小区或一栋住宅楼拥有多家公有住房出售单位的，共用部位、共用设施维修难。例如：文安路社区体南小区共有5栋住宅楼，公有住宅出售约370套，公有住房出售单位包括省直机关、事业单位、企业单位、市属企事业单位等21家。

（2）旧住宅小区共用部位、共用设施日常养护维修难。2002年以前，大部分旧住宅小区业主按每月每平方米0.10元，一次性交纳了10年维修费。2003年以来，业主基本上未履行交纳维修费的责任和义务。

2、业主“花钱购买物业服务”意识差。

社区居民委员会代行管理的旧住宅小区，入住以来绝大多数是公有住房，交纳房屋租赁费。公有住房出售后，是按户型交纳物业服务费。弃管后，每户按月交2-3元保洁服务费。大部业主“花钱购买物业服务”意识差，社区居民委员会代收的保洁服务费平均交费率约在50%左右。

3、小区环境秩序管理难。

（1）旧住宅小区房屋出租较多。据不完全统计，南湖地区旧住宅小区出租房屋达4000余套，约占旧住宅总套数的18%。出租房屋主要用于集体宿舍、仓储、经营等。

（2）旧住宅小区临街一楼，绝大多数进行了窗改门，作为经营用房出租。例如：文安路10-2号、14号楼26套住宅，全部窗改门，改为经营用房；文安路23号楼，一楼临街12个机动车库全部改为经营用房。餐饮、洗浴、洗车等经营户无序排油、排烟、排气、排污，直接影响小区环境。

（3）旧住宅小区机动车管理难。特别是有的搬家公司、物流公司、仓储等在小区内经营，机动车乱停乱放，直接影响小区内的秩序。

4、业主自行管理物业难。

南湖地区实行业主自行管理物业和委托经理人管理物业的住宅小区有12个，年物业服务费达150万元以上，从事物业服务的员工近百人。业主自行管理物业难点在没有具体的规章。业主委员会不具有法人资格，不能开设银行帐户，不能进行税务登记，不能签订员工劳动合同。

5、业主委员会履责难。

南湖地区建立业主大会制度的旧住宅小区有16个，占旧住宅小区总数的15.39%。由于业主大会建设的滞后，影响和制约了业主参与小区管理的活力。已经建立业主大会制度的小区，业主委员会处于“自然成长”状态，无经常性的指导、无培训、无办公场所、无活动经费。

6、建设单位遗留问题解决难。

有的住宅小区供水二次加压未移交，有的供电设施未移交，有的欠交专项维修资金。

五、对策与建议。

对南湖街道办事处辖区内旧住宅小区管理状况调查，虽然只是一个“点”，但从旧住宅小区住宅产权构成的状况，多种物业管理模式的特征，制约和影响旧住宅小区管理的主要问题等方面考量，都具有一定的共性。
旧住宅小区管理，是城区社会管理的重要组成部分，直接关系到居民群众的居住环境质量；住宅小区的和谐与稳定，直接关系到社区及城区的和谐与稳定。加强旧住宅小区管理，应以科学发展观为统领，以为民服务为宗旨，不断创新管理理念、管理模式、管理体制、激励机制和制度，推进旧住宅小区管理持续化、市场化，充分调动各方面的极积性，共建安全、整洁、优美、和谐、群众满意的住宅小区。

（一）建议市政府从以下几个方面推进旧住宅小区管理。

第一、制定旧住宅小区物业服务标准和服务费标准。

依据物业服务内容制定专项服务标准。服务标准应尽可能量化，具有可验性。依照物业服务标准，制定专项物业服务费价格标准。例如：保洁服务费价格标准，按住宅建筑面积1万平方米配备1名保洁员测算，保洁服务费每月每平方米可按0.15——0.20元。共用部位、共用设施日常养护维修服务费标准，可按每月每平方米0.10元。以南湖地区为例，旧住宅小区综合改造建筑面积655554㎡，一年业主交维修费786665元，基本可以保障旧住宅小区共用部位、共用设施日常养护和维修。小区内机动车位使用费标准，可按每月60——100元。

建议旧住宅小区的保洁服务费和共用部位、共用设施日常养护维修服务费，采取与交纳自来水费联动的方式交纳。

第二，大力培育和发展专业物业服务公司。

为解决旧住宅小区规模小，配套设施差，综合物业服务难的难题，建议政府制定培育和发展专业服务公司方面的相关政策，重点发展保洁、绿化、维修等专业服务公司，推进旧住宅小区服务的区域化、专业化、市场化。旧住宅小区业主大会可按照专项物业服务费标准，选择专项物业服务。

第三、完善专项维修资金管理制度。

1、制定专项维修资金补建制度。凡是2000年6月底以前（包括以后）个人全资购买商品房未交纳专项维修资金的业主，如在一年内交纳，可执行当年专项维修资金交纳标准。超期交纳的按现行标准执行。未交纳专项资金的住宅，应限制抵押、转让、捐赠、继承。

2、制定公有住房专项维修资金管理制度。公有住房出售后的专项维修资金，应分割到住宅小区、住宅楼、住宅，应制定专项维修资金续筹制度。对不履行共用部位、共用设施维修责任的公有住房出售单位，政府可责令启动强制性机制。只有业主和公有住房出售单位履行了法定的专项维修资金归集、管理、续筹的责任，才能保障旧住宅小区共用部位、共用设施中修、大修，更新改造的持续化。

第四、完善业主自行管理物业的规章。

建议市政府制定业主自行管理物业和委托其他人管理物业的规章。实现旧住宅小区管理有法可依，有章可循，确保业主自行管理物业健康发展。

第五、集中清理建设单位的历史遗留问题。

建议政府制定清理建设单位历史遗留问题的措施。重点解决：消防验收不合格、供水二次加压未移交、供电设施未移交，代收专项维修资金未移交，物业用房不达标等问题。

第六、推进旧住宅小区业主大会和业主委员会建设。

住宅小区业主大会和业主委员会建设，是基础民主建设的一部分，是业主参与旧住宅小区管理的法定组织形式。建议政府制定《沈阳市旧住宅小区业主大会和业主委员会建设实施细则》，依法规范业主大会和业主委员会行为，保障业主共同合法权益。凡是具备成立业主大会条件的住宅小区，应按规定建立业主大会和选举业主委员会，不断扩大业主参与旧住宅小区管理，不断激发业主参与和谐小区建设的活力。

（二）建议区政府从以下方面推进旧住宅小区管理。

第一、建立完善的旧住宅小区管理责任体系。

建议区政府依据国家法律、法规、规章，制定科学的旧住宅小区（应涵盖全部住宅小区）管理责任体系。

管理责任单位应包括：主管部门、相关部门、街道办事处、社区居民委员会、业主委员会、公有住房出售单位（建设单位）、物业服务企业；供水、供电、供气、供热等服务窗口单位。

管理责任应包括：管理职责、管理目标、管理标准、管理考核。管理职责应清晰，一事一责，责权相当；管理目标应从实际出发，力求先进；管理标准尽可能量化，便于监督；管理考核应有利于最大限度激发做好事，干实事的活力。

旧住宅小区管理应实行街道办事处属地化管理的原则，应制定具体的实施细则。

第二、创建社区物业服务中心。

根据沈阳市房产管理局和沈阳市民政管理局的有关规定，社区居民委员会可以注册登记民办非企业单位---社区物业服务中心。

社区物业服务中心具有旧住宅小区物业服务资格，享有税收方面的优惠待遇，具有法人资格。社区物业服务中心可以使社区居民委员会代行管理旧住宅小区的行为规范化，有利于推进旧住宅小区管理市场化。

社区物业服务中心，可以为业主自行管理物业提供服务。

第三、建立完善的旧住宅维修服务体制。

为巩固旧住宅小区综合维修改造成果，建议区政府制定统一的房屋维修标准、统一的房屋维修指导价格标准。

区房产局房屋维修中心，负责住宅产权构成多元化的弃管旧住宅小区共用部位、共用设施的中修和大修。

街道办事处设立房屋维修站，负责住宅产权构成多元化的弃管旧住宅小区共用部位、共用设施的小修。

社区居民委员会，负责协调公有住房出售单位履行维修职责。

第四、完善旧住宅小区保洁服务管理体制。

为逐步推进旧住宅小区保洁服务专业化、市场化，建议有序地改革和完善现行保洁服务管理体制。

第一种模式：由街道办事处环卫所统一管理旧住宅小区保洁服务，实行人员管理统一，作业标准统一，考核标准统一。

第二种模式：在现行社区保洁服务管理体制下，将小街小巷保洁与旧住宅小区保洁统一管理，统一作业，统一考核。
第五、建立社区监控室。

目前，和平区旧住宅小区普遍安装了监控设施，但视频画面终端在区政府监控中心。为充分发挥监控系统的及时、有效作用，建议区政府逐步建立社区监控室。在派出所社区干警的指导下，监控室由目前社区公益性协勤人员24小时值守，做到及时发现问题，及时处理。

第六、建立旧住宅小区管理协调制度。

为充分发挥旧住宅小区管理“社会协同”作用，建议建立较为完善的协调机制。建立主管部门、相关部门、街道办事处与物业服务企业、公有住房出售单位、供水、供电、供气、供热等服务单位的定期协调会制度，一事一议的协调制度。
社区居民委员会应建立完善的社区协商议事机构和制度，充分调动相关单位共建的积极性。

第七、建立旧住宅小区管理激励机制。

旧住宅小区管理是住宅小区管理中的“难点”。应鼓励创新思路，创新管理模式，助推旧住宅小区管理科学化、持续化、市场化。

建议区政府制定鼓励和扶持物业服务企业管理旧住宅小区，公有住房出售单位自行管理旧住宅小区、业主自行管理旧住宅小区，委托经理人管理旧住宅小区、公有住房出售单位与社区居民委员会共管旧住宅小区的政策规定。采取“明扶”的办法，主要是提供绿化苗木、室外健身器材，特殊情况下的应急维修，道路维修以及资金补贴。

建议制定旧住宅小区管理标准。每年对旧住宅小区管理状况进行一次评定，及时总结推广先进经验，表彰先进单位和个人。

此次调研历时四个月时间，走访了南湖街道办事处9个社区居民委员会，走进了123个住宅小区，实地查看了618栋住宅楼（房）。调研报告中关于旧住宅小区（院），是在实地查看按自然院确定的，没有规划批准的依据；关于住宅入住时间、建筑面积、住宅套数、住宅产权等，是依据各社区居民委员会填报的数据，没有产权登记的确认。调研工作得到了沈阳市房产管理局、和平区房产管理局领导的精心指导，得到了南湖街道办事处和各社区居民委员会、业主委员会大力支持，得到了公有住房出售单位和物业服务企业的积极配合。深表谢意。