1.总则
1.1根据《沈阳市物业服务招标投标管理办法》（沈房发[2012]3号）要求，结合我市实际，制定本标准。
1.2本标准适用于响应我市非政府采购类物业服务招标的投标文件评审。评审采用综合评分法。
1.3本标准由总则、评分标准和附则组成。综合评分标准由商务部分、技术部分和资信部分的分项评分标准组成，满分为100分。其中，商务部分40分，技术部分40分，资信部分20分。
1.4投标文件的综合得分由其各分项得分组成。投标文件的最终得分为所有评标专家给出的综合评分的算术平均值。评标专家对投标文件的技术部分和资信部分评分时，凡不评为0分或满分的，评分应当保留小数点后1位，第2位小数四舍五入。
1.5对投标人响应投标评审的其它要求：
(1)签署与递交投标文件以及参加标会的投标人代表，必须是投标人法定代表人或拟任招标项目的项目经理，且投标人代表须进行身份证明材料原件与复印件的一致性审查。法定代表人为投标人代表的，应当提供身份证和法定代表人证明；项目经理为投标人代表的，应当提供身份证、项目经理岗位证书和社保证明。否则，投标文件将被拒收或视为无效投标文件。
(2)招标文件涉及的投标人资格、信誉、业绩、能力以及相关人员证件等证明文件的复印件，由市房产局物业处进行原件审查。原件与复印件一致且符合评分标准要求的，市房产局物业处在证明文件的复印件上加盖公章，可以作为有效证明文件，否则为无效证明文件。
(3)投标报价超过拦标价或比拦标价下浮幅度超过30%的投标文件无效。
1.6招标文件的编制应当符合以下规定：
(1)不得侵犯物业服务企业和业主的合法权益；
(2)不得对投标人附加倾向性或歧视性条件；
(3)不得违反国家、省市物业管理相关法律、法规、规定。
2、评分标准
2.1商务部分评分标准（40分）
(1)评标委员会应当按照下列方式对所有通过开标审查的投标报价计算算术平均值：
①当所有通过开标审查的投标文件为3-4家时，取全部报价的算术平均值；
②当所有通过开标审查的投标文件为5-8家时，去掉最高、最低报价后取算术平均值；
③当所有通过开标审查的投标文件为9-11家时，去掉最高、次高和最低、次低报价后取算术平均值；
④当所有通过开标审查的投标文件为12家（含）以上时，去掉前3个较高报价和后3个较低报价后取算术平均值。
（2）投标报价的算术平均值作为基准价，记满分40分。投标报价每高于基准价1%的扣1分；每低于基准价1%的扣0.5分。百分比保留小数点后1位，第2位小数四舍五入。
2.2技术部分评分标准（40分）
（1）投标的总体设想和概述（0～4分）
①响应招标文件要求（0～2分）
对招标文件提出的技术要求作出响应。其中，完全响应的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分。
②企业文化（0～2分）
企业文化相对较优的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分。
（2）服务制度保障（0～12分）
制度健全、合理，能够对招标文件提出的技术要求作出响应。其中，各项制度健全的得6分，缺一项的扣1分，最多扣6分；各项制度科学合理的得6分，单项制度不合理的每项扣0-1分，最多扣6分。
（3）投标报价合理性（0～12分）
①收入来源计算合理的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分；
②物力配备支出费用合理的得3分，否则在大于或等于0且小于3分之间得分；
③人力支出费用合理的得3分，否则在大于或等于0且小于3分之间得分；
④共用设施设备保险、公共责任险等相关保险支出费用合理的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分；
⑤法定税费支出合理得1分，否则不得分；
⑥利润率设计合理，能够保证项目可持续发展的得1分，否则在大于或等于0且小于1分之间得分；
仅有投标总报价但无详细单价分析、修改投标总报价但未修改相应的详细单价分析、详细单价分析明显偏离市场平均成本或存在原则错误等问题的，经评标委员会认定后，投标文件无效，其他投标人的商务部分评分重新计算。导致投标人少于3人的，按废标处理。
（4）人力资源管理（0～7分）
①人力配备（0～2分）。人力配备合理，能够保证相关目标实现的得2分，其他的在大于或等于0且小于2分之间得分。
②员工素质（0～2分）。聘用员工知识结构、年龄结构、从业经验相对较优的得2分，其他的在大于或等于0且小于2分之间得分。
③激励、奖惩、福利制度（0～3分）。各项制度相对较优的得3分，其他的在大于或等于0且小于3分之间得分。
（5）项目经理的任职资历与业绩（0～5分）
①任职资历（0～3分）。担任项目经理满5年的得3分，满4年的得2.5分，满3年的得2分，满2年的得1.5分，满1年的得1分。
②获奖加分（0～3分）
a.近5年内带领管理项目团队获得行业主管部门或行业协会颁发的国家级荣誉的，每个单项加3分；获得省市级荣誉的，每个单项加2分。
b.项目经理个人获得国家级嘉奖的得2分，获得省市级嘉奖的得1分。
③项目经理任职资历与获奖加分之和不超过5分。
无项目经理任职经历或任职不满1年、无项目经理岗位证书、近3年内受到行业主管部门或行业协会通报批评的，取消其任职资历与获奖加分，记为0分。
2.3资信部分评分标准（20分）
（1）资质等级（0～4分）
①一级资质企业得4分；
②二级资质企业得3分；
③三级资质企业得2分；
④有管理项目的暂定三级资质企业得1分。
（2）市场信用（0～3分）
①AAA级信用企业得3分；
②AA级信用企业得2分；
③A级信用企业得1分；
④无信用等级企业得0分。
（3）管理业绩（0～3分）
①企业近5年内获得国家行业主管部门或行业协会嘉奖的，每项得3分；
②企业近5年内获得省市行业主管部门或行业协会嘉奖的，每项得2分；
以上得分可累计，但不得超过3分。
（4）相关认证（0～2分）
通过ISO 9000质量管理体系标准、ISO 14000 环境管理体系标准或ISO 18000安全及卫生管理系统验证标准等任意一项认证且开标之日在有效期内的得2分，否则得0分。得分不累加。
（5）财务状况（0～3分）
近3年连续盈利的得3分，近2年连续盈利的得2分，上一年度盈利的得1分，亏损或无经营业绩的得0分。
（6）承接项目能力（0～3分）
近三年内承接过单项合同标的规模大于本招标标的规模的，每个项目得2分，最多得3分。投标人应当提供合同原件。
（7）投标文件的完整性（0～2分）
投标文件彩页制作精良的得1分，否则在大于或等于0且小于1分之间得分；无漏页、无错页的得1分，否则在大于或等于0且小于1分之间得分（有漏页、错页的，每页扣0.2分）。
（8）投标人存在不良行为记录的，按照《沈阳市物业服务企业信用信息管理暂行办法》（沈房[2010]186号）予以扣分。累计扣分大于等于15分的，取消投标人的投标资格。
3.附则
3.1本标准由沈阳市物业管理协会负责解释。
3.2本标准自印发之日起施行。