业界观点
也谈“不交物业费，不给办电梯卡？”
2012-03-10
也谈“不交物业费，不给办电梯卡？”
陈全
业主不交物业费，物业公司不给办电梯卡，从而引起争论。这是我们日常工作中经常碰到的一类问题。物业公司的做法是否合适？对此，有赞同者，亦有反对者。最近，沈阳晚报刊登了一篇针对此问题的报道，各方观点，正误交织，具有一定的普遍性。笔者认为，深入探讨这个问题，有助于我们弄清一些物业管理的法律关系，进而认清物业管理的本质。
业主是否具有拒交物业费的“对抗权”？
有律师认为，如果物业公司在服务中有哪些做得不到位，比如当业主提出房屋漏水之后，物业公司没有履行积极协调的义务，业主则可以拒交物业费相对抗，这叫业主“对抗权”。但笔者认为，这种观点是没有法律依据的。
首先，仅凭某个业主或某些业主的抗辩认定物业公司服务不到位，对物业公司来说不公正。就拿“业主提出房屋漏水，物业公司没有履行积极协调义务”这件事来说，在物业服务合同中，一般不会约定物业公司有这样的“义务”，完全是业主的主观理解。从法理上看，在保修期内出现屋面漏雨问题，应当由业主与开发建设单位协商解决。实践中，某个业主或某些业主认为的所谓的物业服务有“瑕疵”，未必经得起推敲，往往是把物业公司当成了“替罪羊”。所以，进入常规物业管理后，评价物业公司的服务是否到位，必须以物业服务合同的约定为标准，由业主大会说了算，也就是以多数业主的认可为准。
其次，业主应当依法履行交费义务。按时交纳物业费，既是法定的也是合同约定的业主义务。《物权法》第八十三条指出，拒付物业费等行为属损害他人合法权益的行为。《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《高法司法解释》）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。无论是前期物业管理期间，还是业主大会成立以后，个别业主或者少数业主（只要没有达到“双半数”业主同意）无权违背建设单位或业主大会的意志，无权不履行依法订立的物业服务合同，必须承担交纳物业费的义务。
第三，一般情况下，业主没有所谓的拒付物业费的“对抗权”。《高法司法解释》第三条指出“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。从法律给出的解决物业服务纠纷的路径看，如果业主认为物业服务不到位，可以请求物业公司“承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，如果物业公司拒不承担违约责任，业主可以申请人民法院支持。但是不能以拒付物业费相对抗。但也有一种情况属于例外，就是当物业公司乱收费时，业主是有权拒付的。《高法司法解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。除此之外，很难找到支持业主拒付物业费的其他法律依据。
物业公司是否有权不给欠费业主办电梯卡？
笔者认为，回答这个问题应当具体问题具体分析。问题的节点在于，给电梯安装磁卡是否经过多数业主同意。
在一些新建楼盘中，磁卡作为电梯的附属设施，是与生俱来的，电梯实行磁卡管理并设置楼层限制，也成为楼盘的一个“卖点”，房屋买受人在签订商品房（预）销售合同以及管理规约的同时，就接受了电梯实行磁卡管理的要约，办理入住手续后就应当遵守管理规约。在这种情况下，业主不交物业费，物业公司可以不给办电梯卡。其道理与“不买车票不能乘车”、“不买船票不能上船”一样。如果把一部电梯比作一辆公共汽车，那么物业公司给业主办电梯卡就相当于售票员卖票给乘客。既然大家对公交公司“凭票乘车”的规定没有意见，为何要对物业公司“办卡乘梯”的做法说三道四呢？
还有一种情况是，房屋买受人在购买物业时，电梯没有安装磁卡，这种情况在一些老楼盘中比较普遍。那么，物业公司在后期管理中是否有权给电梯安上磁卡呢？首先，我们看法律是如何规定的。《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第十二条第三款规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。显然，依据以上规定，给电梯安装磁卡，属于改建、重建建筑物及其附属设施的行为，须经“双三分之二”业主同意后方可实施。否则，物业公司是无权自作主张安装电梯磁卡、限制业主使用电梯的。但是，以笔者所闻所见，极少有物业公司为了给电梯安装磁卡这样的“小事”召开业主大会讨论的。大概多数物业公司并没意识到，安装电梯磁卡需要业主大会同意，更不知道还得经过“超多数”（双三分之二以上）业主的同意。那么，法律为什么要做如此的严格规定呢？举一个生活中的例子，大家换位思考一下，则很容易理解。试问，假如您家的保姆想给您家的大门加一道锁，需不需要征求一下您的意见呢？如果您的回答是肯定的，那么恭喜您——答对了。所以，一些物业公司随意给电梯安一个磁卡，或是给大门装一个门禁，不仅是越俎代庖的行为，而且还违了法，侵犯了业主的合法权益。类似问题时有发生，反映出一些物业公司法律意识之淡薄、服务理念之偏差以及与业主关系之错位。
本来，给电梯安装磁卡是一桩好事，不但物业公司欢迎，便于管理，而且多数业主也认可，有安全感。但是，如何把好事办好？首先，提倡物业管理早期介入，当物业公司接手新盘时，一定要从有利于后续管理的角度，多向开发商提出合理化建议，比如在售楼前就应当把电梯磁卡安装好，然后制定好管理规约，正所谓“凡事预则立，不预则废”。其次，对于一些在管的且电梯没安磁卡的楼盘，物业公司要善于引导业主大会做出有利于物业管理的决策，使安装电梯磁卡等管理建议顺利得到业主的认可。一旦业主大会同意给电梯安装磁卡，那么业主不交物业费，物业公司可以不给办电梯卡，道理不再复述，也无须再次经过“双三分之二”业主同意。
谈到这里，对“不交物业费，不给办电梯卡”持有反对意见的人可能还会有一些不同意见。比如，有人认为，物业公司不给业主办电梯卡，限制了业主的出入自由。但笔者不这么认为，理由是：乘电梯省时省力，但必须花钱买单；走楼梯自食其力，但经济实惠。业主何去何从，自己拿主意，没有人限制其选择的自由。还有人认为，《沈阳市物业管理条例》第三十七条第一款规定“物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。”据此得出结论，业主不交物业费，物业公司也应该让其乘电梯，否则就是减少了服务内容，降低了服务标准。但笔者对于此款规定的理解是：即使部分业主拖欠物业服务费，物业公司也应当依照物业服务合同约定的内容和标准提供服务，如必须保持电梯24小时处于安全运行状态。但不等于说只要电梯处于运行状态，就谁都可以乘。大家知道，物业服务具有准公共服务性质，由于多数服务“不可排他”，如保洁、保安等，所以欠费业主也可以“搭便车”。但也有个别服务是可以排他的，如电梯运行服务，就是一对一的服务，谁花钱谁受益，没花钱的无权享受“免费午餐”。物业公司虽然对个别欠费业主乘坐电梯予以限制，但只要保证电梯24小时处于安全运行状态，那么对于全体业主而言，是没有“减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准”的。
陈全
业主不交物业费，物业公司不给办电梯卡，从而引起争论。这是我们日常工作中经常碰到的一类问题。物业公司的做法是否合适？对此，有赞同者，亦有反对者。最近，沈阳晚报刊登了一篇针对此问题的报道，各方观点，正误交织，具有一定的普遍性。笔者认为，深入探讨这个问题，有助于我们弄清一些物业管理的法律关系，进而认清物业管理的本质。
业主是否具有拒交物业费的“对抗权”？
有律师认为，如果物业公司在服务中有哪些做得不到位，比如当业主提出房屋漏水之后，物业公司没有履行积极协调的义务，业主则可以拒交物业费相对抗，这叫业主“对抗权”。但笔者认为，这种观点是没有法律依据的。
首先，仅凭某个业主或某些业主的抗辩认定物业公司服务不到位，对物业公司来说不公正。就拿“业主提出房屋漏水，物业公司没有履行积极协调义务”这件事来说，在物业服务合同中，一般不会约定物业公司有这样的“义务”，完全是业主的主观理解。从法理上看，在保修期内出现屋面漏雨问题，应当由业主与开发建设单位协商解决。实践中，某个业主或某些业主认为的所谓的物业服务有“瑕疵”，未必经得起推敲，往往是把物业公司当成了“替罪羊”。所以，进入常规物业管理后，评价物业公司的服务是否到位，必须以物业服务合同的约定为标准，由业主大会说了算，也就是以多数业主的认可为准。
其次，业主应当依法履行交费义务。按时交纳物业费，既是法定的也是合同约定的业主义务。《物权法》第八十三条指出，拒付物业费等行为属损害他人合法权益的行为。《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《高法司法解释》）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。无论是前期物业管理期间，还是业主大会成立以后，个别业主或者少数业主（只要没有达到“双半数”业主同意）无权违背建设单位或业主大会的意志，无权不履行依法订立的物业服务合同，必须承担交纳物业费的义务。
第三，一般情况下，业主没有所谓的拒付物业费的“对抗权”。《高法司法解释》第三条指出“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。从法律给出的解决物业服务纠纷的路径看，如果业主认为物业服务不到位，可以请求物业公司“承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，如果物业公司拒不承担违约责任，业主可以申请人民法院支持。但是不能以拒付物业费相对抗。但也有一种情况属于例外，就是当物业公司乱收费时，业主是有权拒付的。《高法司法解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。除此之外，很难找到支持业主拒付物业费的其他法律依据。
物业公司是否有权不给欠费业主办电梯卡？
笔者认为，回答这个问题应当具体问题具体分析。问题的节点在于，给电梯安装磁卡是否经过多数业主同意。
在一些新建楼盘中，磁卡作为电梯的附属设施，是与生俱来的，电梯实行磁卡管理并设置楼层限制，也成为楼盘的一个“卖点”，房屋买受人在签订商品房（预）销售合同以及管理规约的同时，就接受了电梯实行磁卡管理的要约，办理入住手续后就应当遵守管理规约。在这种情况下，业主不交物业费，物业公司可以不给办电梯卡。其道理与“不买车票不能乘车”、“不买船票不能上船”一样。如果把一部电梯比作一辆公共汽车，那么物业公司给业主办电梯卡就相当于售票员卖票给乘客。既然大家对公交公司“凭票乘车”的规定没有意见，为何要对物业公司“办卡乘梯”的做法说三道四呢？
还有一种情况是，房屋买受人在购买物业时，电梯没有安装磁卡，这种情况在一些老楼盘中比较普遍。那么，物业公司在后期管理中是否有权给电梯安上磁卡呢？首先，我们看法律是如何规定的。《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第十二条第三款规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。显然，依据以上规定，给电梯安装磁卡，属于改建、重建建筑物及其附属设施的行为，须经“双三分之二”业主同意后方可实施。否则，物业公司是无权自作主张安装电梯磁卡、限制业主使用电梯的。但是，以笔者所闻所见，极少有物业公司为了给电梯安装磁卡这样的“小事”召开业主大会讨论的。大概多数物业公司并没意识到，安装电梯磁卡需要业主大会同意，更不知道还得经过“超多数”（双三分之二以上）业主的同意。那么，法律为什么要做如此的严格规定呢？举一个生活中的例子，大家换位思考一下，则很容易理解。试问，假如您家的保姆想给您家的大门加一道锁，需不需要征求一下您的意见呢？如果您的回答是肯定的，那么恭喜您——答对了。所以，一些物业公司随意给电梯安一个磁卡，或是给大门装一个门禁，不仅是越俎代庖的行为，而且还违了法，侵犯了业主的合法权益。类似问题时有发生，反映出一些物业公司法律意识之淡薄、服务理念之偏差以及与业主关系之错位。
本来，给电梯安装磁卡是一桩好事，不但物业公司欢迎，便于管理，而且多数业主也认可，有安全感。但是，如何把好事办好？首先，提倡物业管理早期介入，当物业公司接手新盘时，一定要从有利于后续管理的角度，多向开发商提出合理化建议，比如在售楼前就应当把电梯磁卡安装好，然后制定好管理规约，正所谓“凡事预则立，不预则废”。其次，对于一些在管的且电梯没安磁卡的楼盘，物业公司要善于引导业主大会做出有利于物业管理的决策，使安装电梯磁卡等管理建议顺利得到业主的认可。一旦业主大会同意给电梯安装磁卡，那么业主不交物业费，物业公司可以不给办电梯卡，道理不再复述，也无须再次经过“双三分之二”业主同意。
谈到这里，对“不交物业费，不给办电梯卡”持有反对意见的人可能还会有一些不同意见。比如，有人认为，物业公司不给业主办电梯卡，限制了业主的出入自由。但笔者不这么认为，理由是：乘电梯省时省力，但必须花钱买单；走楼梯自食其力，但经济实惠。业主何去何从，自己拿主意，没有人限制其选择的自由。还有人认为，《沈阳市物业管理条例》第三十七条第一款规定“物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。”据此得出结论，业主不交物业费，物业公司也应该让其乘电梯，否则就是减少了服务内容，降低了服务标准。但笔者对于此款规定的理解是：即使部分业主拖欠物业服务费，物业公司也应当依照物业服务合同约定的内容和标准提供服务，如必须保持电梯24小时处于安全运行状态。但不等于说只要电梯处于运行状态，就谁都可以乘。大家知道，物业服务具有准公共服务性质，由于多数服务“不可排他”，如保洁、保安等，所以欠费业主也可以“搭便车”。但也有个别服务是可以排他的，如电梯运行服务，就是一对一的服务，谁花钱谁受益，没花钱的无权享受“免费午餐”。物业公司虽然对个别欠费业主乘坐电梯予以限制，但只要保证电梯24小时处于安全运行状态，那么对于全体业主而言，是没有“减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准”的。
谈到这里，反方可能还会有一些不同意见，提出更多的反对理由，恕不一一列举和辩析。本文旨在以一孔之见与同行交流，并作为回应媒体报道和答复业主咨询的一家之言。
