前一段时间，媒体屡屡曝光业主投诉物业服务企业将水、电、暖等费用与物业费进行捆绑，要求业主先交物业费，才收取其水、电、暖等费用。

将物业费与水、电、采暖费一起收取是现阶段物业服务企业提高物业费收费率的一项最有效的措施。曾长期享受福利住房的业主、城中村改造项目居民，以及个别不诚信的业主等，尚未形成交费享受服务的意识，恶意拖欠物业费现象时有发生。仅靠物业服务企业单纯的宣传引导、催缴、服务感化很难奏效。无奈之下，有些物业服务企业采取所谓的“捆绑收费”的处理方法，推动物业费的收取。

“捆绑收费”，形似霸王条款，屡被媒体和某些法律人士所诟病。但笔者认为，“捆绑收费”是因人们对收费方式的误解而产生的贬称，其实这种收费方式既合理又合法。

首先，这种收费方式可以称为：“按提供服务的顺序收费”。物业服务企业管理的自来水二次加压、配电室、热交换站属于小区的公用设备设施，是由物业服务企业用物业费来支撑其运行、维护和保养(该项运行维护保养费用属于物业服务费成本核算的基本构成项目，没有收取的物业服务费用来做支撑，就谈不上后段的业主享受的设备设施能源供应的事情)。个别业主不缴纳前段基础服务费用，却只交纳后段“享受”部分的服务费用，就好比建房不砌筑基础，不建一层，只建二层空中楼阁，这种做法才是霸王行径，于理不通!因此说，按照提供服务的先后顺序来收费的形式完全合理。

第二，若将物业服务和供水、供电、供暖等专业服务分开来看,同一债务人基于不同的民事行为产生不同的债务，债权人要求债务人按照债务形成的先后顺序偿还，并不违反法律规定。物业服务企业对那些违反《物权法》，违反《物业服务合同》约定的个别违法、违约、不诚信的业主行使《合同法》授予的先予履行抗辩权，完全合理合法。

第三,享受物业服务是业主的权利，缴纳物业费是业主应尽的义务。物业服务企业的收入来源主要是物业服务费用，而小区公用设备设施运行、维护、保养的费用支出同样也来源于物业费。因此，少部分欠费业主既侵害了物业服务企业的权益，同时也侵害了广大缴费业主的权益，有悖公平、诚信、互助、友爱的社会公德和公共秩序，最终必将影响社会的和谐和稳定。

最后，笔者建议物业服务企业有机会可将“按提供服务的顺序收费”的收费模式写入《物业服务合同》，成为合同约定的内容之一，使之更加具有说服力和可操作性。

文/李常思

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