2023 年 09 月 23 日 星期六
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物业实务

业主和物业 四类官司最常见

2017-04-30

有人把业主和物业比成一对冤家,时常矛盾重重,甚至对簿公堂。记者梳理近几年省内相关案例发现,业主和物业之间的诉讼主要体现出四大矛盾,其中业主拒交物业费被物业公司起诉的情况最为突出。

物业服务不到位引发纠纷

“物业服务质量打折,我要不要对物业费打折?”如今不少业主都有这样的疑问。今年二月,大连市某物业公司将50余户拒不交纳物业费的业主起诉到大连市中山区人民法院,要求足额交纳物业费,并按日0.3%的比例给付滞纳金。近日法院作出一审判决,法院判决指出,由于原告物业公司的服务的确存在不足,因此,50余户业主可以按原物业管理费标准的70%交纳物业费,并不支持物业公司提出的按日0.3%滞纳金。
作为业主聘请的“管家”,物业公司为什么把身为“主人”的业主告上法庭呢?
某物业公司的代理人称,2004年9月份,该物业公司依照与业主签订的《前期物业管理委托合同》,为业主提供物业服务,标准为按照建筑面积每月每平方米1.3元,这50余名业主自2012年1月份起,就以物业服务质量有问题,拒缴物业费。拖欠物业费1000至3000元不等。请求法院依法判决业主依照双方约定,补交物业费,并以拖欠物业费的数额按日加收0.3%的滞纳金。
50余户业主们称,该物业公司服务质量与双方签订的《前期物业管理委托合同》不符,例如家里漏水了,报物业多次,也得不到及时维修。楼门口对讲机损坏后,物业公司也不及时维修,给自己的生活带来很多不便。小区内绿化,与其他同类小区相比也有一定差距。物业服务质量太差,否则也不会出现大多数业主不交物业费的情况。
经审查,某物业对小区存在的问题及需要改进的地方没有及时处理,小区的物业服务的确存在不足之处,要求业主按约定交纳足额物业费显然不妥。应酌情按70%的标准收取为宜。关于物业公司要求按拖欠物业费的数额按日加收0.3%的滞纳金的请求,由于物业公司在服务方面存在瑕疵,并非业主故意不交物业费,法院不予支持。

【律师点评】

辽宁青松律师事务所的王金海律师说,法院判决业主只须交70%物业费,不支持滞纳金是正确的,这一判决对物业公司敲响了警钟。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则,故应对服务存在瑕疵的物业管理费进行酌减。

小区内人身财产受到侵害引发纠纷

2011年7月,沈阳某小区业主张先生晚饭后在小区内散步,在走到小区大门口时被人从后面抢劫。张先生在追赶时被对方拿刀刺伤。当时小区门处于敞开状态,犯罪分子从此道口逃走。
之后,张先生将小区物业公司起诉到法院,诉称物业公司在提供服务过程中存在过错,导致抢劫及人身伤害的发生,要求物业公司支付医药费等相关费用。
物业公司辩称,他们不是实施侵权行为的主体,不应承担民事赔偿责任。他们已按照物业服务合同提供了物业管理服务,不存在任何过错,不应承担违约责任。
法院审理认为,根据合同约定的内容,小区为封闭管理小区。公安机关破案后,犯罪嫌疑人供诉其进出小区时小区大门呈开启状态,并未使用门禁卡,也没有人询问并要求登记。因此物业公司对可疑人员未加以应有的注意并采取应有的措施,应认定为其没有全面履行合同义务,应当承担违约责任。但物业公司在此案保卫方面的义务有限,其赔偿额应与义务相对应,不应超过在订立合同时应当预见到的因违反合同造成的损失。
法院一审判物业公司支付张先生违约金1万元,驳回张先生其他诉讼请求。
巴先生是大连市某小区业主,该小区为封闭小区。2008年4月1日,巴先生在小区内被一条无主狗扑咬摔倒,致使左臂桡骨远端骨折。
巴先生出院后,就赔偿问题多次与物业公司协商,却始终没有达成一致,于是他以物业公司未尽管理义务为由诉至法院,要求物业赔偿经济损失共计两万余元。
在法庭上,作为被告的物业管理公司辩称,自己已尽合理范围内的安全保障义务,其作为该小区的物业服务提供者,在发现小区内有流浪狗后,考虑到业主的人身安全问题,曾多次组织保安采取抓捕措施,但由于该流浪狗的体型较小,身体灵活,且保安亦未接受过专业的抓捕培训,故一直未能将该流浪狗捕获。
另外他们认为原告巴先生诉请的部分赔偿项目无法律依据;桡骨远端骨折是一种很常规的骨折现象,大连本地医院都可以治疗,原告因异地治疗多支出的医疗费应自行承担;原告受伤时已超出退休年龄55周岁,其主张的15000元误工费无法律依据,应予驳回。
2009年6月26日,在大连市甘井子区人民法院的主持下,原、被告双方达成调解协议,由被告向原告赔偿医疗费、护理费、误工费、交通费等费用合计人民币6200元。

【律师点评】

王金海律师说,根据《侵权责任法》第六条规定,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。本案中,张先生、巴先生与物业签订的是物业服务合同,一方违反合同的,只能承担违约责任而不是侵权责任。张先生受到的伤害,属于案外第三人的犯罪行为造成的,物业公司仅仅在物业管理区域内的相关秩序存在瑕疵的范围内承担相应的责任。双方产生的是违约责任而不是侵权责任,故法院判决物业公司赔偿张先生1万元,是物业公司违反物业服务合同在小区秩序管理方面承担相应的违约责任。而对于巴先生受到的侵害,根据侵权责任法第八十二条的相关规定,遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的,由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任。物业公司只在违反物业服务合同方面承担一定的违约责任,双方和解由物业公司赔偿6200元也是符合法律规定的。

小区车位引发纠纷

2011年,大连市某小区业主就因为地下停车场的归属以及开发商是否有权出售、出租地下停车场等问题进行了连环诉讼。
该小区共有业主近2000户,地上、地下停车位各400个,开发商除向业主出售地下车位外,还委托物业公司高价出租地上车位,取得的费用归自己所有。业主和开发商交涉中,了解到开发商已取得地下车库的产权证。于是,小区业委会向政府有关部门反映情况,并提出行政复议和行政诉讼。
业主认为,地下车位是小区的配套设施,应当归全体业主所有。可是开发商却认为,地下停车场没有计入建筑物的公摊面积,是自己投资的,应当对地下停车位享有权益。
经过法院调查审理,争议的停车场属于小区的配套设施,应当归全体业主使用,撤销了为开发商核发的产权证。接着,业主委员会以收费不合理、财务不透明等原因,将物业公司告上法庭。法院支持了业主要求辞退代表开发商利益的物业公司的诉讼请求,新聘用的物业公司将车位收益列为全体业主共有,由小区业主委员会支配使用。

【律师点评】

王金海律师说,根据《物权法》规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。由此可见,如果地下车库不属于业主分摊的公共面积,开发商应当首先向小区内的业主出售。如果地上停车场占用了业主的共有道路或公共部分,其出租费用应当由全体业主所有,物业公司不得将该项收入列入物业的营业收入。

新老物业交替引发纠纷

大连市沙河口区一公寓小区2001年建成入住。2003年,经过当时的业主委员会讨论通过,聘请了一家物业公司。
2010年9月,原物业公司撤离小区。结算时业主委员会发现,维修基金尚有119257元。对于这笔余款,物业公司答应移交给业主委员会。物业撤走了,维修基金的移交工作却迟迟没有完成。从2010年到2013年,业主委员会成员虽有变化,却一直没忘了这笔钱。
3年间,业主委员会曾几次向原物业公司讨要维修基金,该公司一直以各种理由推诿,就是不还钱。2013年6月,这家物业公司从工商部门注销。根据有关协议,这家物业公司的债权债务都由其出资方——大连某房产管理公司承担。
2013年9月,经三分之二以上业主表决通过,业主委员会委托律师将大连某房产管理公司起诉到甘井子区人民法院,要求返还业主的维修基金,并按五年期银行利率给付利息。
对于业主们的“讨债行为”,大连某房产管理公司称,小区开发商在2012年已经代业主将全部维修基金交纳到市住房公积金管理中心,业主再主张这笔11.9万余元的住房维修基金已没有实际意义。对此,小区业主表示,因物业迟迟不交还房屋维修基金,导致产权证无法办理,经协商,开发商先给交了这笔钱。
2013年12月,甘井子区人民法院作出一审判决:判决某房产管理公司在判决生效10日内,返还侵占业主的维修基金11.9万元,并按五年定期利率给付利息。

【律师点评】

王金海律师说,根据《物权法》第七十九条规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。原物业公司侵占业主的维修基金,显然违反了物权法的相关规定,应当返还,同时还应当按照大连市物业维修基金管理规定,向业主按5年期同期银行贷款利率向业主支付侵占维修基金期间的利息。

【律师支招】

业主如何保留证据

目前,业主拒交物业费被物业公司起诉的情况非常多,一般情况下由于业主没有证据而败诉。
王金海律师提醒广大业主,物业违约不是业主拒交物业费的理由。如果物业公司对小区卫生方面存在瑕疵,可邀请小区居委会的工作人员提取证据,交业主委员会送达物业公司进行整改。如果小区安全方面存在瑕疵,可邀请小区片警作相关笔录,并送达物业公司进行整改。如果物业对小区公共部分维修存在瑕疵,也可以向街道或安全生产部门反映,保留书面证据,以证明物业公司在履行物业服务合同方面存在违约的情况,对拒不整改的物业公司,小区业主委员会可以作为原告向人民法院起诉物业公司,要求其承担相应的违约责任。

来源:辽宁法制报   王淇