楼内楼外公共区域保洁员每天清扫几次，小区草坪地被植物修剪到什么程度……如同在饭店点菜，今后市民将根据需求选择物业服务标准，并缴纳与之相对应的费用。市国土房管局近日印发《关于实施住宅小区物业服务等级化管理的意见》，推行住宅小区物业服务等级化管理。

住宅小区物业管理服务包括，物业管理基本服务和机电设施设备日常运行养护管理。根据该意见，住宅小区物业管理基本服务推行“双四级”标准，即按 照基本服务内容和标准，划分为一、二、三、四四个服务等级，每个服务等级区分为优秀、良好、合格和不合格四个服务标准。不同服务等级实行不同缴费标准，具体缴费标准和相应的服务等级按照物业服务合同约定执行。每个服务等级所达到的服务标准或者养护管理标准，依据年度考评结果确定。考评实行百分制，其中物业管理基本服务权重为60%，机电设施设备日常运行养护管理权重为40%。不同服务等级综合得分在90分以上的为本服务等级优秀，得分在89至80分的为本服务等级良好，得分在79至60分的为本服务等级合格，得分少于60分的为本服务等级不合格。

物业管理服务考评采取年度考核、分级评定方式进行。物业管理小区内未配置电梯、消防等机电设施设备的，只考评物业管理基本服务。每年1月底前， 市国土房管局汇总考评结果向社会公布，作为物业服务企业信用等级评定、人民法院审理物业管理服务费涉诉案件判决的重要依据。据悉，推行住宅小区物业服务等级化管理，将实现权利与责任明确，业主可对物业进行监督、评估以及对不满意的物业进行更换，物业方面也能在职责范围内进一步提高服务质量。

等级化管理实施“组合拳”

业主可表决解聘物业市国土房管局近日印发《关于实施住宅小区物业服务等级化管理的意见》，推行住宅小区物业服务等级化管理。今后，项目管理服务对物业服务企业资质、人员资格和项目管理权这三方面挂钩，通过实施“组合拳”，促进物业企业提升服务质量。

据悉，本市将全面推行物业服务事项公开公示，主动接受监督。强化物业服务企业诚信监管，严格落实物业服务企业信用等级年度评定公布制度，加大对违约、违规物业服务企业监管处罚力度。依法核查企业资质条件，不符合相应资质条件的，重新核定企业资质等级，一年内不得承接物业管理项目，不得晋升资质等级。物业服务企业存在违法违规情形的，依法吊销企业资质证书。对小区项目经理吊销其《天津市物业管理项目经理岗位证书》。建立物业服务企业资质定期复核制度，对不符合原相应资质条件的，实施降级或取消资质。区县房管局书面将考评结果为不合格小区情况告知社区居委会(村民委员会)和小区业主委员会。业主委员 会可以组织业主书面表决解聘物业服务企业，重新选聘新物业企业。

物业服务重点事项实行年度考评

十条红线一票否决根据该意见，本市实行物业服务重点事项一票否决制度。本市划定十条红线，触线物业企业有其中之一的，将实行一票否决，年度考评结果为不合格。

这十条不能触碰的红线依次为：在考评年度内发生重大责任事故的；因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响的；因物业服务企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的；聘用无相应资格证书的人员担任项目经理的；电梯逾期未进行年检的；未按照协议约定及时退还装修保证金及其他应退还费用的；挪用房屋专项维修资金和应急解危专项资金的；被市国土房管局或者区县房管局日常巡查公开通报后不及时整改，一年内被公开通报三次(含三次)以上的；退出项目管理时不按照《天津市物业管理条例》等政策法规规定，履行退出程序和相应义务的；以及其他严重不良行为。

物业服务考评结果将作法院重要证据

服务不合格难讨物业费根据《关于实施住宅小区物业服务等级化管理的意见》，本市将通过加强教育引导、强化行政约束、严格法律追究等综合措施，提高物业管理服务费收缴率，为促进物业服务良性循环提供有力保障。

根据该意见，本市各区县房管局将指导物业服务企业主动征询业主对物业服务企业的意见，对业主提出的合理化建议和意见，物业服务企业应制定整改措施并限期整改完善，整改后要进行回访。今后积极协助人民法院物业管理服务费纠纷案件审理工作，每年1月底前，各区县房管局将本辖区住宅小区物业管理服务考评结果书面抄送同级人民法院。物业服务企业管理服务的住宅小区被区县房管局年度考评评定为合格以上的，该考评结果作为人民法院认定物业服务企业履行物业服务合同的重要证据。物业企业达到优秀、良好、合格服务标准的，人民法院将作为重要证据采信，如果业主没有其他佐证，人民法院会判定业主缴纳全额物业费和滞纳金，这样杜绝了恶意欠费现象发生，解决了优秀物业企业的后顾之忧。同样，物业企业的服务若被评为不合格的，要求业主收缴物业费的诉求，人民法院不予支持，这样也维护了业主的正当权益。

减少二手房交易产生纠纷

发放交齐物业费提示单本市推行住宅小区物业服务等级化管理实施新举措，即二手房交易时，将向交易双方发放交齐物业管理服务费提示单。今后，类似因前业主欠物业费而导致新业主入住遭拒等烦心事，将会尽早得到规避。

据介绍，这项新举措具体为，住宅小区进行二手房交易时，房地产经纪机构或房屋交易机构在打印《天津市房产买卖协议》时，向交易双方发放交齐物业管理服务费提示单。提示单上明确交易双方履行“按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费”的义务。如有隐瞒、欺骗行为，当事人应承担相应法律责任。提示单一式两份，房产出卖人和买受人签字各留存一份。一旦卖家尚未将物业费结清，买主可以及时督促卖家交清物业费。这样通过二手房交易提示单，让买卖双方明确自己权利，将物业费等物业服务全面了解交接，减少交易之后的纠纷。