行业动态
国税总局明确物业收取自来水费增值税按差额3%征收
2016-10-20
来源：中国物业管理
自2016年5月1日全面推开营改增以来，物业公司收取水费问题成了业内外广泛关注的焦点话题。日前，国家税务总局发布公告明确规定提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。
适用对象：物业管理公司以及提供物业管理服务的纳税人均享受此项服务(如果无此经营范围的就不能享受此政策，所以某些房地产开发企业、建筑企业，如不增项或把这类代收业务转移给物业公司的话就要承担这部分差额税负);
适用业务范围：政策同时没有要求必须是提供物业管理服务和销售自来水对同一服务对象，如物业管理服务的纳税人向A单位提供物业服务，向B单位销售自来水，也就是说“向B单位销售自来水”也可以选择简易计税并差额计算缴纳增值税。
实施日期：实施日期是本公告自发布之日起施行。2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整;未处理的，按本公告规定执行。
这里需要注意的是因为政策是“选择简易计税并差额计算缴纳增值税”，所以要去税务机关备案。
计征方法：按照简易计税方式，以收取的自来水费扣减支付的自来水费后的余额为销售额，按照3%征收率计算征收增值税。公式为：(收取的自来水费-支付的自来水费)/(1+3%)*3%。
例
物业管理服务的纳税人转售水费选择简易计税差额纳税，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，其中向服务接受方收取的自来水水费8.24万(含税)，对外支付的自来水水费7.21万元(不含税)，应纳税额=(8.24万-7.21万)/(1+3%)×3%=0.03万元。
特别提醒：
(1)差额中“对外支付的自来水水费”需要获取合法有效的凭证，包括增值税发票或以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。如果是上述增值税发票不一定要增值税专票，增值税普通发票也可以，再者从上述“对外支付的自来水水费”只能扣减销售额，不是抵扣进项税额的角度，建议取得增值税普通发票。
(2)“扣除其对外支付的自来水水费”，是指扣除的仅仅是自来水水费，不包括其他污水处理费等费用。
54号公告明确了物业公司代收水费增值税实行差额征收，降低了代收水费的税负，有利于解决物业公司(或物管服务纳税人)代收自来水费后可能导致税负上升的问题。
