省人大常委会审议《辽宁省物业管理条例（修订草案）》

  欠交物业费 拟纳入不良信用记录

  

    省人大常委会审议《辽宁省物业管理条例（修订草案）》 欠交物业费 拟纳入不良信用记录 业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以催交并起诉，拒不履行判决的，将强制执行，并按规定录入个人信用信息系统。而物业企业预收物业费的期限不得超过1年。

    省人大常委会第三十五次会议7月24日审议了《辽宁省物业管理条例（修订草案）》，草案说明显示，截至目前，辽宁全省共有各类小区14980个，成立业主委员会的4420个，物业服务企业3389家，从业人员近18万人。

    该条例（修订草案）对业主委员会的成立、前期物业管理、物业费收缴纠纷、维修资金的使用规定等等与人民群众生产生活息息相关的核心问题，都进行了较为明晰的阐述。

 

欠交物业费拟录入个人信用信息系统

 

    条例拟规定，物业服务企业在物业服务合同中不得设定霸王条款，不得私立名目乱收费。业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费。物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以通过上门催交等形式，督促其限期交纳，逾期不缴纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不履行判决和仲裁决定的，物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行，并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息系统。

 

案例：每年约上万人因不交物业费被起诉

 

   依据媒体报道，面对物业费收费难问题，更多的物业公司选择用起诉业主的方式解决。据了解，一个区级法院一年受理了1600多件物业公司起诉业主追讨拖欠物业费的案件，截至2016年，沈阳每年受理该类案件过万件。相关案件中，物业公司的胜诉率较高，相关律师表示，物业服务上的瑕疵，并不能作为业主不交物业费的理由，如果业主败诉，还可能要交滞纳金以及诉讼费等费用。

预收物业费最长不得超过1年

 

   条例拟规定，物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。

物业服务企业可以根据物业服务合同预售物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

条例拟规定，已交付业主的物业，物业服务费由业主承担，未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量。

 

案例：物业公司以办房证为由　要求预交3年物业费

 

    2013年2月，沈阳市铁西区一个小区业主向媒体投诉，业主入住6年，终于要办房证了，但物业公司要求业主把物业费预缴到2015年。物业公司表示过去5年，从未收满过物业费，想借办房证的机会，多收取未来的物业费。该事件有律师表示，业主有权利拒绝物业公司要求。

 

车位、车库应当首先满足本区域内业主需要

 

    业主可以对物业实施自行管理。条例拟规定，电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

    任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内归业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。物业管理区域内行驶、停放车辆，应当遵守物业管理区域内管理规约或者相关管理规定。

   物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

   在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后，还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过6个月。

   物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附售；出租的，租赁期限不得超过3年。人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

 

案例：小区“外租”车位　沈阳一物业被处罚

 

    沈阳一家位于某大医院附近的居民小区，在没有经过业主同意下，允许外来车辆进入，并收取10元“停车费”，这件事被业主给举报了。经过警方调查，证据确凿。原来是医院附近小区物业私自将小区内停车位对外开放，警方当场将两名收取“停车费”的人员带回调查。经过调查，收费的人确认是物业的工作人员。随后，有关部门对该物业进行了处罚。

 

    住宅专项维修资金使用由业主大会决定

 

    条例拟规定，业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业公用部分和共同设施的维修、更新、改造，不得挪作他用。市物业行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

住宅专项维修资金的使用，经业主大会决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

 

电梯故障危及人身安全等可申请使用专项维修资金

 

   条例拟规定，保修期满后，发生下列危机安全情形之一，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用。

具体情形包括“屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的”、“电梯故障危及人身安全的”、“消防设施损坏的”、“公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的”、“楼体外立面有脱落危险的”、“专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的”等。应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。