陈剑军

 

“物业”是什么

 

首先，我们要明白“物业”是什么。

     除了每家每户的“空格子”——我们生活在那里的四面墙壁围起来的空格子——这个小区还有许多共有部分，包括土地、建筑物架构、道路、绿地、地下空间、水泵、消防等等。

     我打个比方，如果我们有一杆秤，能够称一称这个小区的重量，那么90%以上的重量，都是我们的共有部分。

     这些都是我们的权利，尽管我们居住了10年，对这庞大的财产并不太了解。

     事实上，不论我们是因拆迁得房，或是单位分房，或是市场购买，我们都是这庞大资产的“合伙房东”。

     这些财产虽然称为“共有”的，其实是我们的私人财产，每个人都有份额，而不是公家的财产。

     因此，保护这些财产的责任，就首先落在我们身上，而不是政府或者其他人身上。

     这些财产并不像他们看上去那样结实。

     随着时间推移，他们一个接一个的损坏。

     比如门禁关不上了、监控损坏了、地下漏水了、道路塌陷了、外墙漏水了、消防失效了、电梯下滑了…

     如果他们损坏了，我们的生活就无法顺畅，维修费用就会大增，甚至还会危及我们的安全。

     由于我们不够专业，我们需要从市场购买“物业服务”，希望物业服务人员来维护我们的共同财产。

 

想要什么物业服务

 

那么，什么是我们想要的物业服务呢？

     这里有两条道路可供大家选择：一条是传统物业公司的老路，一条是职业经理人的新路。

     他们的差别在哪呢？

     首先是公开透明。

     在老的道路下，所谓的包干制合同，所有的物业费都属于物业企业所有，公共收益被他们占用，这些钱的去向都不向业主们公开。

     业委会难以发挥监督的作用。

这个时候，业主们就会认为，这些共同财产与我无关。于是本来是集体购买整个小区的合伙房东，变成了互相

不认识的各过各的“房客”。

     业主之间相互冷漠，逃避责任，对共同财产的爱护极其冷淡，甚至有的业主对物业不满时，还会选择划其他业主的车、脚踹电梯门等办法——通过破坏自己的共有财产——来达到“惩罚“物业企业、降低其利润的目的。

     这个时候，不仅业主与业主之间，业主与物业企业之间，都没有共赢关系。

     这就是为什么几乎全国各地的小区，都陷入物业管理困境的原因。

     不透明的包干制，把我们互助互爱的天然关系破坏了。

     看看新的道路，所有物业费、所有共有收益都属于全体业主，这些钱的使用都公开透明。

     在新的道路下，业主们是共同财产的主人，大家会珍惜每一笔钱的使用，会爱惜小区每一克财产，会相互监督义务是否履行。

     比如，乘电梯就会一起乘坐，而不是各自独立坐，尽量降低电梯损耗与电费。

     就像帮助我们赚钱的理财师。

     如果那钱是他的，他也不必告诉我们每天涨跌，他就搞老鼠仓去了。

     所以物业师就类似理财师，越公开透明对双方越共赢。

 

如果我们选错了，十几年不涨，那就尽快止损吧。

    在这条道路上，不仅业主之间会产生共同爱护小区的共赢的公德；业主与物业之间，也会产生相互支持的共赢合作。

     其次是和谐进步。

     老的道路，所谓一体化物业服务。

     物业公司与业主签署一份总包合同，其总揽各项服务。

     面对业主，他是一个强大的团体。

     如果业主们对保安服务极其不满意，业主们无法决定撤换保安服务，因为合同是整体签署的。

     那么，不论其他服务比如保洁、绿化如何好，业主只能更换整个物业企业来达到改进服务的目的。

     这样的改进，每次都需要50%以上的业主参与投票，不仅工作量巨大，还带来政府对小区动荡的担心，对其他努力工作的物业人也不公平。

     我来打个比方，大家都知道木桶，很多木板组成。

     老的道路，就如一个木板坏了，我们只能把整个桶扔掉，而不是更换其中一块板。

或者就像一群朋友在餐厅吃饭，点了一桌子20来道菜。

     这次回锅肉做得不可口，我们就让餐厅重做回锅肉好了，而不是把整个桌子都掀了。

     那么在新的道路下，业主可以购买职业经理人的服务，他们帮助业主从市场中直接采购绿化、保洁、保安等服务。

     原先总包的物业服务被分成一个个模块，哪个不好，业主们就更换哪一个。

     甚至包括更换不合格的职业经理人。

     完全体现了业主的物权自主的精神。

     于是，物业服务的改进，不再用扔桶、掀桌子这样的大动作，而是一个换板、换菜的稳步的和谐改进之中。

     我们是愿意费力扔桶、掀桌子，还是轻松换板儿、换菜来实现小区的不断进步呢？

     还有很多差别，我就不再一一介绍。

     在明白了老路与新路的区别之后，今天的业主们需要做个选择：

     你可以选择搭便车，理由是我很忙、没时间，你们去投票吧等等。

     如果大家都这样选择，结果就是人人弃权，小区将无法改进。

     而我建议大家选择“匹夫有责”。

     即便我的票还不到千分之一，非常微小，但是只有这些微小的力量汇聚起来，才能实现小区的美好未来。

     事实上，对于我们这群合伙“房东”来说，关于我们想要的物业服务，关于我们的道路选择，关于小区的美好未来，除了负责任的自己，除了互相友爱的邻居，大家没有任何人可以依赖。

     期待大家积极行动起来，为小区的美好未来而选择！

（本文作者系北京和谐社区发展中心研究员）