通知通告
关于印发《沈阳市物业服务乱收费专项治理工作实施方案》的通知
2013-05-17
沈房发〔2013〕32号
各市直相关部门，各区、县（市）人民政府：
为落实市纪委十二届三次全会精神，纠正物业服务乱收费这一严重损害人民群众利益的行业不正之风，现将《沈阳市物业服务乱收费专项治理工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻落实。
特此通知。
沈阳市房产局 沈阳市公安局 沈阳市监察局
沈阳市城市管理 沈阳市工商 沈阳市物价局
行 政 执 法 局 行政管理局
2013年5月13日
沈阳市物业服务乱收费专项治理工作实施方案
为落实市纪委十二届三次全会精神，纠正物业服务乱收费这一严重损害人民群众利益的行业不正之风，切实把物业市场的秩序整顿好、规范好，把人民群众的利益维护好、实现好，制定本方案。
一、工作目标
围绕物业服务乱收费的各种表现形式，通过专项治理的方式，严格落实《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国治安管理条例》、《物业管理条例》、《价格违法行为处罚规定》、《物业服务收费管理办法》、《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》（以下简称《实施意见》）、《沈阳市物业服务招投标管理办法》等有关法规政策规定，坚决纠正并严厉查处各种乱收费行为，净化物业市场，维护群众利益，促进物业行业健康发展与社会和谐稳定。
二、对象与内容
对2010年以来在沈从业的物业服务企业收费行为进行监督检查。物业服务企业乱收费主要包括下列行为：
1.未经业主大会同意，擅自提高物业费收费标准的；
2.收费项目没有明码标价的；
3.未按规定公开上一年度物业项目收支情况的；
4.未经公开招标即擅自接管新建住宅区并收取物业费的；
5.《实施意见》下发后，未经公开招标即擅自接管二手盘并收取物业费的；
6.未经业主大会同意，擅自经营地上场地收取停车费或在电梯内、屋顶、墙面等部位设置广告栏收取费用，且经营收益未入账或未用于物业管理的；
7.强制业主选择指定的装修、运输安装等队伍及电器、建材等供应商的；
8.在业主办理入住手续时，乱收保证金、管理费、服务费的；
9.《实施意见》下发后，仍向办理入住的业主收取电梯使用费的；
10.除接受委托外，收取物业费时“搭车”收取供暖费、水费、电费的；
11.未按中标通知书承诺或物业服务合同约定购买公众责任险（物业管理责任险）的；
12.未经业主大会同意，擅自减少人员配备的（实际人员配备少于合同约定或中标通知书承诺）；
13.在物业服务合同期限届满前，以业主拒交物业费为由擅自停止全部服务或部分服务的；
14.退出物业项目时，未退还业主预收物业费的；
15.未取得物业资质证书从事经营收取物业费的；
16.业主大会已解除物业服务合同，但拒不退出物业项目仍收取物业费的；
17.超出成本价收取门禁卡、电梯卡费用的；
18.其他乱收费行为。
三、方法与步骤
成立沈阳市物业服务乱收费专项治理工作领导小组（以下简称专项治理工作领导小组）。领导小组由市房产局、市公安局、市监察局、市城市管理行政执法局、市工商局、市物价局等部门共同组成，各相关单位主管领导做为领导小组成员，由市房产局范民副局长担任领导小组组长，领导小组下设办公室，设在市房产局，各成员单位要设一名联络员负责日常工作的组织联系。各地区也要成立相应的专项治理工作领导小组和办事机构。专项治理工作通过自查自纠与联合检查相结合的方式进行。自查自纠工作由各地区自行组织实施。联合检查由市专项治理工作领导小组组织实施，通过听取汇报、查阅卷宗、实地察看等方式开展工作。具体工作步骤如下：
（一）动员部署阶段(2013年5月)。成立市、区两级物业服务乱收费专项治理工作领导小组，召集市、区两级领导小组成员单位及专项治理工作相关单位召开专项治理工作会议，进行工作部署，明确目标，落实责任，各地区根据本方案制定相应的工作计划和实施方案，并于5月20日前将落实情况及专项治理工作领导机构名单上报市领导小组办公室。
（二）自查自纠阶段(2013年6月—7月)。各地区按照专项治理工作内容所列条目，监督指导本行政区域内物业服务企业进行自查整改，纠正自身存在的乱收费行为，填报《沈阳市物业服务乱收费行为专项治理工作自查登记表》（以下简称《自查登记表》）于7月20日前报本级政府领导小组办公室。各地区专项治理工作领导小组汇总后，于7月底前上报市专项治理工作领导小组办公室。
（三）联合检查阶段（2013年8月—9月）。市专项治理工作领导小组成员单位组成联合检查组，对各地区开展联合检查。联合检查组通过听取汇报、查阅上报卷宗、实地察看等方式，对各物业服务企业自查自纠情况进行检查，对各地区有无实施方案中所列举的各类违法违规情况进行重点督察。联合检查组同时还将对《自查登记表》填写真实情况进行核对。
（四）整改落实阶段(2013年10月—11月)。对于自查自纠及联合检查中发现的问题，各地区要迅速组织整改，并形成整改报告，上报市专项治理工作领导小组。对于整改不力或问题较多的地区，市专项治理工作领导小组将派出专门工作组，前往指导整改，并对问题进行深入调查，对违法违规行为进行严肃查处。
（五）总结考核阶段(2013年12月)。全面总结检查发现的问题和好的经验做法，同时，进一步完善物业管理服务的法规和制度，逐步建立长效管理机制。
四、相关职能部门职责分工
（一）区级政府
区级政府：负责本行政区域内物业服务乱收费行为专项治理的组织实施工作。应当成立相应机构，配备专门人员，公开投诉电话，建立沟通机制，发现问题及时处理。
（二）房产部门
1.市房产局：负责制定物业服务乱收费行为专项治理工作方案，做好市专项治理工作领导小组办公室工作，定期向市专项治理工作领导小组报告全市工作的进展情况；负责受理业主投诉案件并转交区房产部门办理，将区级房产部门处理结果记入物业服务企业信用信息档案。
2．区级房产部门：负责检查指导街道办事处（社区居委会）做好本辖区内物业服务乱收费行为专项治理的组织实施工作；负责受理本行政区内的业主投诉案件或上级转交的投诉案件，将投诉案件转交相关执法部门处理负责协同相关执法部门做好调查工作，并将处理结果报送市房产部门。
（三）公安部门
1．市公安局：负责指导区级公安部门加强对物业服务企业或个人强迫交易违法犯罪行为的打击力度。
2．区级公安部门：负责根据同级房产部门转交的投诉案件或直接受理的业主报案案件，对装修期间物业服务企业或个人采取包园等手段强买强卖装饰材料及人工服务费的行为进行清理整顿；负责对物业服务企业携预收物业费款逃跑等侵害业主财产利益的违法犯罪行为进行查处，并将处理结果抄送同级房产部门。
（四）行政执法部门
1.市城市管理行政执法局：负责指导各区行政执法部门按《物业管理条例》等有关规定，对检查中发现的物业管理相关违法违规行为进行处罚。
2.区级行政执法部门：负责根据同级房产部门转交的投诉案件或直接受理的业主投诉案件；负责对物业服务企业存在的违法违规行为进行查处，并将处理结果抄送同级房产部门。
（五）工商部门
1.市工商局：负责指导区级工商部门加强对物业服务企业经营行为的监督和规范，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律法规规定，对物业服务企业的乱收费行为进行查处。
2.区级工商部门：负责根据同级房产部门转交的投诉案件或直接受理的业主投诉案件，依法对物业服务企业的乱收费行为进行查处，并将处理结果抄送同级房产部门。
（六）价格部门
1.市物价局：负责指导区级价格部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规、规定，对物业服务企业的乱收费行为进行查处。
2.区级价格部门：负责根据同级房产部门转交的投诉案件或直接受理的业主投诉案件，依法对物业服务企业的乱收费行为进行查处，并将处理结果抄送同级房产部门。
（七）监察部门
1.市监察局：负责按照本方案明确的各区、各部门工作职责实施监督、检查，定期向市委、市政府反映工作责任落实情况。
2.各区监察部门：负责按照各区方案明确的各部门工作职责实施监督、检查，定期向市监察局、区委、区政府反映工作责任落实情况。
五、工作要求
（一）坚持集中治理与制度建设相结合。各相关单位要一边加大查处力度，一边完善相关制度，重点在建立长效机制上下工夫。要通过此项工作，进一步落实区政府、街道办事处（社区）在物业管理中两个“负全责”的管理体制，理顺各职能部门的工作职责，积极推进业主自治管理制度和物业服务企业信用信息管理制度、物业管理招投标制度、物业服务公开制度的落实。
（二）坚持先行试点与整体推进相结合。物业管理问题纷繁复杂，物业服务乱收费仅仅是其中一个比较突出的问题。各单位在切实解决这一问题的同时，要注意总结经验，探索规律，举一反三，形成协同合力，力争运用此项工作积累的经验，促进更多问题的解决。
（三）坚持政府负责与公众参与相结合。在物业管理市场中，政府负有监管责任，该管的必须管好、管到位，但同时也要充分发挥广大业主的监督管理作用，各单位要进一步畅通投诉渠道，通过公开投诉电话、开通政务微博、设立电子邮箱、主动深入社区征求业主意见等方式，及时发现、解决物业服务乱收费问题，真正做到预防为主、惩处为辅，把人民群众的利益损失降低到最小程度。
附件：1.沈阳市物业服务乱收费专项治理工作领导小组名单
2.沈阳市物业服务乱收费专项治理工作自查登记表
附件1
沈阳市物业服务乱收费专项治理工作领导小组名单
组 长： 范 民 市房产局副局长
成 员：孙建军 市公安局副局长
丁奇志 市城市管理行政执法局副局长
王伟民 市工商局副局长
关嘉玉 市物价局副巡视员
骆 峰 市纪委纠风室主任
联络员：王 宁 市房产局物业处副处长兼市小区办副主任
付幼宏 市公安局治安警察支队副支队长
张大鹏 市城市管理行政执法局指挥调度处副处长
李文彬 市工商局合同处副处长
董维群 市物价局监督检查分局副局长
宇 宁 市纪委纠风室副处级调研员
附件2沈阳市物业服务乱收费专项治理工作自查登记表 （点击下载）
沈阳市房产局办公室 2013年5月15日印发
各市直相关部门，各区、县（市）人民政府：
为落实市纪委十二届三次全会精神，纠正物业服务乱收费这一严重损害人民群众利益的行业不正之风，现将《沈阳市物业服务乱收费专项治理工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻落实。
特此通知。
沈阳市房产局 沈阳市公安局 沈阳市监察局
沈阳市城市管理 沈阳市工商 沈阳市物价局
行 政 执 法 局 行政管理局
2013年5月13日
沈阳市物业服务乱收费专项治理工作实施方案
为落实市纪委十二届三次全会精神，纠正物业服务乱收费这一严重损害人民群众利益的行业不正之风，切实把物业市场的秩序整顿好、规范好，把人民群众的利益维护好、实现好，制定本方案。
一、工作目标
围绕物业服务乱收费的各种表现形式，通过专项治理的方式，严格落实《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国治安管理条例》、《物业管理条例》、《价格违法行为处罚规定》、《物业服务收费管理办法》、《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》（以下简称《实施意见》）、《沈阳市物业服务招投标管理办法》等有关法规政策规定，坚决纠正并严厉查处各种乱收费行为，净化物业市场，维护群众利益，促进物业行业健康发展与社会和谐稳定。
二、对象与内容
对2010年以来在沈从业的物业服务企业收费行为进行监督检查。物业服务企业乱收费主要包括下列行为：
1.未经业主大会同意，擅自提高物业费收费标准的；
2.收费项目没有明码标价的；
3.未按规定公开上一年度物业项目收支情况的；
4.未经公开招标即擅自接管新建住宅区并收取物业费的；
5.《实施意见》下发后，未经公开招标即擅自接管二手盘并收取物业费的；
6.未经业主大会同意，擅自经营地上场地收取停车费或在电梯内、屋顶、墙面等部位设置广告栏收取费用，且经营收益未入账或未用于物业管理的；
7.强制业主选择指定的装修、运输安装等队伍及电器、建材等供应商的；
8.在业主办理入住手续时，乱收保证金、管理费、服务费的；
9.《实施意见》下发后，仍向办理入住的业主收取电梯使用费的；
10.除接受委托外，收取物业费时“搭车”收取供暖费、水费、电费的；
11.未按中标通知书承诺或物业服务合同约定购买公众责任险（物业管理责任险）的；
12.未经业主大会同意，擅自减少人员配备的（实际人员配备少于合同约定或中标通知书承诺）；
13.在物业服务合同期限届满前，以业主拒交物业费为由擅自停止全部服务或部分服务的；
14.退出物业项目时，未退还业主预收物业费的；
15.未取得物业资质证书从事经营收取物业费的；
16.业主大会已解除物业服务合同，但拒不退出物业项目仍收取物业费的；
17.超出成本价收取门禁卡、电梯卡费用的；
18.其他乱收费行为。
三、方法与步骤
成立沈阳市物业服务乱收费专项治理工作领导小组（以下简称专项治理工作领导小组）。领导小组由市房产局、市公安局、市监察局、市城市管理行政执法局、市工商局、市物价局等部门共同组成，各相关单位主管领导做为领导小组成员，由市房产局范民副局长担任领导小组组长，领导小组下设办公室，设在市房产局，各成员单位要设一名联络员负责日常工作的组织联系。各地区也要成立相应的专项治理工作领导小组和办事机构。专项治理工作通过自查自纠与联合检查相结合的方式进行。自查自纠工作由各地区自行组织实施。联合检查由市专项治理工作领导小组组织实施，通过听取汇报、查阅卷宗、实地察看等方式开展工作。具体工作步骤如下：
（一）动员部署阶段(2013年5月)。成立市、区两级物业服务乱收费专项治理工作领导小组，召集市、区两级领导小组成员单位及专项治理工作相关单位召开专项治理工作会议，进行工作部署，明确目标，落实责任，各地区根据本方案制定相应的工作计划和实施方案，并于5月20日前将落实情况及专项治理工作领导机构名单上报市领导小组办公室。
（二）自查自纠阶段(2013年6月—7月)。各地区按照专项治理工作内容所列条目，监督指导本行政区域内物业服务企业进行自查整改，纠正自身存在的乱收费行为，填报《沈阳市物业服务乱收费行为专项治理工作自查登记表》（以下简称《自查登记表》）于7月20日前报本级政府领导小组办公室。各地区专项治理工作领导小组汇总后，于7月底前上报市专项治理工作领导小组办公室。
（三）联合检查阶段（2013年8月—9月）。市专项治理工作领导小组成员单位组成联合检查组，对各地区开展联合检查。联合检查组通过听取汇报、查阅上报卷宗、实地察看等方式，对各物业服务企业自查自纠情况进行检查，对各地区有无实施方案中所列举的各类违法违规情况进行重点督察。联合检查组同时还将对《自查登记表》填写真实情况进行核对。
（四）整改落实阶段(2013年10月—11月)。对于自查自纠及联合检查中发现的问题，各地区要迅速组织整改，并形成整改报告，上报市专项治理工作领导小组。对于整改不力或问题较多的地区，市专项治理工作领导小组将派出专门工作组，前往指导整改，并对问题进行深入调查，对违法违规行为进行严肃查处。
（五）总结考核阶段(2013年12月)。全面总结检查发现的问题和好的经验做法，同时，进一步完善物业管理服务的法规和制度，逐步建立长效管理机制。
四、相关职能部门职责分工
（一）区级政府
区级政府：负责本行政区域内物业服务乱收费行为专项治理的组织实施工作。应当成立相应机构，配备专门人员，公开投诉电话，建立沟通机制，发现问题及时处理。
（二）房产部门
1.市房产局：负责制定物业服务乱收费行为专项治理工作方案，做好市专项治理工作领导小组办公室工作，定期向市专项治理工作领导小组报告全市工作的进展情况；负责受理业主投诉案件并转交区房产部门办理，将区级房产部门处理结果记入物业服务企业信用信息档案。
2．区级房产部门：负责检查指导街道办事处（社区居委会）做好本辖区内物业服务乱收费行为专项治理的组织实施工作；负责受理本行政区内的业主投诉案件或上级转交的投诉案件，将投诉案件转交相关执法部门处理负责协同相关执法部门做好调查工作，并将处理结果报送市房产部门。
（三）公安部门
1．市公安局：负责指导区级公安部门加强对物业服务企业或个人强迫交易违法犯罪行为的打击力度。
2．区级公安部门：负责根据同级房产部门转交的投诉案件或直接受理的业主报案案件，对装修期间物业服务企业或个人采取包园等手段强买强卖装饰材料及人工服务费的行为进行清理整顿；负责对物业服务企业携预收物业费款逃跑等侵害业主财产利益的违法犯罪行为进行查处，并将处理结果抄送同级房产部门。
（四）行政执法部门
1.市城市管理行政执法局：负责指导各区行政执法部门按《物业管理条例》等有关规定，对检查中发现的物业管理相关违法违规行为进行处罚。
2.区级行政执法部门：负责根据同级房产部门转交的投诉案件或直接受理的业主投诉案件；负责对物业服务企业存在的违法违规行为进行查处，并将处理结果抄送同级房产部门。
（五）工商部门
1.市工商局：负责指导区级工商部门加强对物业服务企业经营行为的监督和规范，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律法规规定，对物业服务企业的乱收费行为进行查处。
2.区级工商部门：负责根据同级房产部门转交的投诉案件或直接受理的业主投诉案件，依法对物业服务企业的乱收费行为进行查处，并将处理结果抄送同级房产部门。
（六）价格部门
1.市物价局：负责指导区级价格部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规、规定，对物业服务企业的乱收费行为进行查处。
2.区级价格部门：负责根据同级房产部门转交的投诉案件或直接受理的业主投诉案件，依法对物业服务企业的乱收费行为进行查处，并将处理结果抄送同级房产部门。
（七）监察部门
1.市监察局：负责按照本方案明确的各区、各部门工作职责实施监督、检查，定期向市委、市政府反映工作责任落实情况。
2.各区监察部门：负责按照各区方案明确的各部门工作职责实施监督、检查，定期向市监察局、区委、区政府反映工作责任落实情况。
五、工作要求
（一）坚持集中治理与制度建设相结合。各相关单位要一边加大查处力度，一边完善相关制度，重点在建立长效机制上下工夫。要通过此项工作，进一步落实区政府、街道办事处（社区）在物业管理中两个“负全责”的管理体制，理顺各职能部门的工作职责，积极推进业主自治管理制度和物业服务企业信用信息管理制度、物业管理招投标制度、物业服务公开制度的落实。
（二）坚持先行试点与整体推进相结合。物业管理问题纷繁复杂，物业服务乱收费仅仅是其中一个比较突出的问题。各单位在切实解决这一问题的同时，要注意总结经验，探索规律，举一反三，形成协同合力，力争运用此项工作积累的经验，促进更多问题的解决。
（三）坚持政府负责与公众参与相结合。在物业管理市场中，政府负有监管责任，该管的必须管好、管到位，但同时也要充分发挥广大业主的监督管理作用，各单位要进一步畅通投诉渠道，通过公开投诉电话、开通政务微博、设立电子邮箱、主动深入社区征求业主意见等方式，及时发现、解决物业服务乱收费问题，真正做到预防为主、惩处为辅，把人民群众的利益损失降低到最小程度。
附件：1.沈阳市物业服务乱收费专项治理工作领导小组名单
2.沈阳市物业服务乱收费专项治理工作自查登记表
附件1
沈阳市物业服务乱收费专项治理工作领导小组名单
组 长： 范 民 市房产局副局长
成 员：孙建军 市公安局副局长
丁奇志 市城市管理行政执法局副局长
王伟民 市工商局副局长
关嘉玉 市物价局副巡视员
骆 峰 市纪委纠风室主任
联络员：王 宁 市房产局物业处副处长兼市小区办副主任
付幼宏 市公安局治安警察支队副支队长
张大鹏 市城市管理行政执法局指挥调度处副处长
李文彬 市工商局合同处副处长
董维群 市物价局监督检查分局副局长
宇 宁 市纪委纠风室副处级调研员
附件2沈阳市物业服务乱收费专项治理工作自查登记表 （点击下载）
沈阳市房产局办公室 2013年5月15日印发
