通知通告
沈阳市2013年住宅区物业管理工作要点
2013-05-18
（送审稿）
为切实做好2013年全市住宅区物业管理工作，进一步理顺管理体制，完善工作机制，充分发挥政府、市场和社会作用，提升物业服务水平，根据有关文件精神，结合我市实际，特制定本要点。一、进一步理顺管理体制，建立住宅区交付准入制度
（一）根据《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》等有关文件精神，进一步推进物业管理重心下移，细化管理网格，建立区政府、街道办事处（社区）对本行政区、本辖区物业管理工作负全责的两级管理体制；进一步完善由房产部门牵头抓总、相关部门密切配合、职责分工清晰明确的工作机制。此项工作由市房产局牵头负责，各区政府、相关部门配合，6月份完成。
（二）抓紧出台《沈阳市商品住房交付使用管理办法》，切实解决开发遗留问题。新建住宅交付使用前，必须通过建设、房产、规划、供水、供气、供电等部门和单位的检验，未达到交付使用条件的住宅区不得交付使用。此项工作由市建委牵头，市房产局、市规划国土局、市水务集团、市燃气公司、市电力公司等部门配合。
二、规范物业服务行为，加大专项治理力度
（三）推行物业服务公开制度。要求物业公司在园区的显著位置公开服务合同的主要内容、报修投诉电话、项目经理电话等。所有物业项目都要公开上年度的物业费收支情况、公共部分的收益和支出情况。物业服务项目收支情况包括实收费额度、欠费明细、公共收益、成本支出、盈亏情况等，保证业主明明白白消费。按合同约定应当购买物业管理责任险的，物业公司要按照有关规定或合同约定统一投保。此项工作贯穿全年，由各区政府组织实施，市房产局、市工商局、市物价局负责监督指导。
（四）制定旧住宅区服务标准。出台《沈阳市旧住宅区物业服务基础标准》，明确旧住宅区环境卫生、秩序维护、绿化养护、房屋及共用设施设备的维修养护的基础服务标准，巩固弃管改造工程成果，努力提高旧住宅区物业管理水平。此项工作由市房产局牵头负责，各有关部门配合，6月份完成。
（五）开展住宅区安全管理大检查。重点对路灯、楼道灯、消防设施、消防通道、房屋安全、公共秩序、安全保障措施等实施综合检查，加大住宅区安全隐患整改督促力度，确保住宅区安全。此项工作贯穿全年，由各区政府制定方案并组织实施，市房产局、市监察局、市公安局、市质监局、市综治办、市路灯局、市建委、市执法局等负责监督指导。
（六）开展物业服务乱收费专项治理。重点查处物业服务企业乱收费违法行为，纠正行业不正之风，切实维护人民群众合法权益，具体工作方案另行制定。此项工作贯穿全年，由市房产局牵头，市监察局、市执法局、市工商局、市物价局等有关部门负责监督指导。
（七）开展小区环境专项治理。实施绿化工程，新小区加强对树木补植、病虫害防治、修剪造型等绿化养护管理，旧小区计划植树83000株。切实解决环境卫生脏、乱、差问题，重点对屋面堆放物、违法搭建、毁绿开荒、违规饲养动物等问题进行清理整治，改善住宅区环境面貌。此项工作由各区政府组织实施，市房产局、市监察局、市执法局、市公安局负责监督指导，4-9月实施完成。
三、提升房屋使用功能，保障房屋维修资金需求
（八）保障房屋使用功能。加强房屋维修管理，对屋面、墙体、门窗等房屋维护结构，电梯等设施设备，供水、供电、供热、供气、排水等公共管网设施进行修缮，做到应修尽修，进一步改善房屋使用功能。此项工作由各区政府组织实施，市房产局、市监察局、市水务集团、市燃气公司、市电力公司等部门负责监督指导，4-10月实施完成。
（九）提高维修资金使用效率。出台《沈阳市商品住宅应急维修管理办法》，简化申请程序，提高使用效率，对屋面漏雨、墙体渗漏、电梯损坏、墙皮存在脱落危险、消防设施损坏等严重影响房屋使用功能和安全的情况，建立绿色通道，充分发挥维修资金修危修急功能。此项工作由市房产局牵头，市财政局等部门配合，6月份完成。
（十）落实老旧小区房屋维修责任。各区政府要切实做好老旧住宅区房屋维修资金的摸底、筹集、建账等工作，同时提前安排应急维修资金，落实维修责任。此项工作贯穿全年，由各区政府组织实施，市房产局、市财政局负责监督指导。
四、健全业主自治组织，提高业主自治水平
（十一）健全完善业主自治组织。完善社会组织建设，促进政府职能转变，指导业主委员会代表成立沈阳市业主委员会协会，将原来由政府部门承担的业主大会、业主委员会建设指导职能逐步转移给业主委员会协会，提高物业管理社会化水平，构建业主与物业服务企业的和谐关系。此项工作由市房产局、市民政局负责，6月份完成。
（十二）提高业主自治水平。制定《沈阳市业主代表大会指导规则》、《业主代表大会议事规则示范文本》和《管理规约示范文本》等文件，积极探索破解业主大会开会难、决策难问题的新途径。定期开展业主大讲堂培训，加大对街道、社区干部的业务培训。此项工作贯穿全年，由市房产局负责，相关部门和地区政府配合。
五、开展物业企业评比活动，加大监督查处力度
（十三）开展物业企业评优活动。深入开展星级物业小区（大厦）评比活动和物业服务质量提升活动。组织市民开展“走近品牌物业、感受美好生活”活动，进一步提高业主对物业服务标准和价格的感知力。积极推进ISO企业质量认证工作，提高物业企业规范化服务水平。此项工作贯穿全年，由市房产局和市文明办牵头，相关单位配合。
（十四）强化媒体监督。要加大对物业企业服务行为的媒体监督力度，特别是对于存在严重服务质量问题及违法违规行为的物业企业予以曝光。相关区房产部门要会同街道办事处对媒体曝光、问题突出、服务较差的物业企业进行调查，对存在问题且拒不改正的，可以责令其退出服务项目。此项工作贯穿全年，由市房产局牵头，各区政府、市文明办等有关单位配合。
